MC 성기영: 이제 이틀만 지나면 올해도 반년이 지납니다. 당초 하반기 다소 회복이 예상됐던 부동산시장, 하지만 여러 변수로 녹록치 않을 것으로 전망됩니다. 시장전망과 투자포인트 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.
▲하반기 여건이 별로 좋지않지만 부동산거래가 제대로 안되다보니 그래도 기대감이 큰 것 같습니다. 어떻게 보시는지요?
-장기불황 터널의 끝이 보이지않죠. 결론부터 말하면 여전히 답답한 시장이 계속된다고 봐야겠죠. 세계 경제 불확실성이 여전히 심화되고 부동산 시장 내부적인 여건, 수급 등도 호재거리가 없습니다. 하지만 대선에 따른 추가 규제완화와 내수부양책 등에 대한 기대심리가 팽배해 있는 것도 사실입니다. 세계경제, 대선 기대감, 바닥심리가 3대 변수가 될 것으로 보입니다. 하우스 푸어 대책들이 정부 내부에서 검토되고 있는 것이 바로 회복의 소시개가 될 수 있겠죠▲시장별로 전망과 투자포인트를 알아볼까요. 우선 주 대상인 주택시장부터요.
-상반기 1~5월 주택 거래량이 28만7078건으로 지난해 동기 대비 32%나 줄었고 전국 아파트 가격 역시 평균 0.88% 하락하는 등 체력이 현저히 떨어지고 있는게 사실입니다.
10만여 가구가 분양된 신규분양시장 역시 열기가 둔화되면서 미분양이 재차 늘어나고 있는 추세입니다. 최근 2~3년 동안 분양이 호조를 보였던 부산 등 지방권도 점차 약세현상으로 변하고 있습니다. 하반기에도 이같은 체력 약화현상이 지속될 것으로 예상됩니다. 강남 재건축 아파트 등 유망 아파트 약세현상이 이어지면서 일부 저가매물 중심의 거래가 이뤄질 것으로 보입니다. 소형가격이 크게 오른 지역은 중대형으로 갈아타는 수요도 생겨날 수 있구요.
하반기 신규분양 물량은 대략 15만여 가구. 지방권에서는 대구권, 울산, 세종시 등이 주도할 것이며 3만여 가구가 공급되는 서울에서는 강남권 브랜드 파워 아파트 중에서 입지경쟁력이 있고 분양가가 낮은 단지에 청약수요가 몰릴 것으로 예상됩니다. 수도권은 하반기중 12만여 가구가 입주, 지역별 과잉공급 여파가 극심할 전망입니다. 반면 전ㆍ월세시장은 안정세를 유지할 것이라는게 일반적인 관측입니다.
따라서 미매각 주택은 가격을 대폭 낮춰 오는 9월 가을 이사철을 계기로 매각을 적극 시도해보고 투자자는 다가구, 원룸, 다세대 주택으로 리모델링이 가능한 역세권 단독주택을 관심있게 지켜볼 필요가 있다고 봅니다. 1~2인 소가구와 실속형 가구가 지속적으로 늘어나면서 전ㆍ월세수요가 증가할 것이기 때문이죠.
▲수익성 부동산의 대표 시장이라 할 수 있죠. 상가시장은 어떻게 보시나요?
-주변에 보면 잘되던 상가가 하루 아침에 썰렁한 경우가 많습니다. 경기침체와 소비위축의 영향을 강하게 받는 시장이 바로 상가시장이죠. 침체장세가 이어지면서 군소상가와 대규모 복합상가의 힘대결이 지속되는 양상인데요. 점차 대형복합상가로 선호도가 전이되면서 소규모 빈상가가 늘어나는 추세입니다. 전통적으로 공급시장에서 강세를 보이던 단지내 상가와 근린상가 분양이 눈에 띠게 줄어드는 이유죠.
상반기 중 공급물량은 88건으로 전분기보다 36%가 감소했고 낙찰공급률도 지난해 90%에 달할 정도로 관심이 높았으나 올해는 71% 수준에 불과할 정도로 투자매력이 떨어졌습니다. 세계 경제 불안과 상가시장의 구조조정 여파가 하반기에 지속되면서 공급감소와 가격약세 행진이 지속될 것이라는게 일반적인 관측입니다. 다만 베이비부머 등의 은퇴와 창업여파로 자영업자 수가 늘어나면서 상가수요가 증가할 소지가 없지 않죠.
도심 접근성이 좋은 신규역세권 주변 상권을 주목해볼 필요가 있습니다. 예컨대 7호선 연장선과 분당선 연장선이 개통을 앞두고 있는데 유입인구가 증가하는 만큼 소비활동이 활발할 것이고 강남을 통과한다는 점도 긍정적이죠.
한 곳에서 쇼핑·외식·문화 등을 원스톱으로 해결할 수 있는 체류형 상업시설은 집객 효과가 뛰어나 관심가질만 합니다.
▲양대산맥이죠. 토지시장은 어떻게 보시나요?
-가장 거래부진 현상이 두드러지는게 토지시장입니다. 주택시장과 후행주기로 움직이는데다 양도세 등 세금 탓이죠. 팔 사람도 살 사람도 서로 시각차이가 많아 계약이 어려운 상황입니다. 특히 지난 2007년 실거래가 신고가 의무화되면서 공시지가 수준의 매매계약이 실거래가로 작성, 양도세가 몇십배씩 무거워졌습니다. 이같은 세부담이 거래발목을 잡고 있는 것이지요. 다만 공공기관이 이전하는 혁신도시 건설 등 일부 개발사업이 진행되는 지역과 여수엑스포주변 지역, 평창 동계올림픽 주변 및 철도개설지역 등은 호가가 상승했으나 극히 제한적으로 거래가 이뤄지고 있습니다.
이같은 상황은 하반기에도 마찬가지입니다. 다만 하반기에 풀리는 20조원 규모의 토지보상금이 어떤 역할을 할지 주목됩니다. 토지시장은 개발사업시행에 따른 보상금의 영향을 많이 받는 생리적 특성을 지니고 있습니다. 또 대선에 따른 경기 부양책 기대감 등도 투자기대감을 증폭시킬 것이나 제한적일 것으로 예상됩니다.
하반기 토지투자전략은 보수적인 시각을 유지하되 틈새시장을 활용할 필요성이 있습니다. 요즘 오토캠핑 얘기가 많이 나오죠. 정말 거대한 바람인 것 같습니다. 과거 펜션바람이 일듯이 말이죠. 시세차익이 아닌 이용·운영 가치 이익에 비중을 두어야 한다는 얘기가 실감납니다.
또 택지지구나 신도시 개발지의 다세대 주택건설용 토지가 인기를 끌고 있는 것도 같은 맥락입니다.
▲수익성 부동산의 하나, 오피스텔은 어떨까요. 공급이 너무 많아서요.
-상반기 중 오피스텔 분양물량은 총 1만9235실로 지난해 하반기보다 무려 3000실이 늘었습니다. 특히 서울 강남 3구와 광교신도시에서 1000실이 분양되는 등 수익성 부동산 투자분위기를 타고 공급이 급증하는 추세이지요. 더구나 분양가가 3.3㎡당 985만원선으로 지난해보다 49만원정도 올라 과잉공급에 따른 공실우려와 수익률 저하 가능성이 커지는 상황입니다.
오피스텔의 매매가 상승률이 크게 둔화되고 임대 시장도 지난해 상반기 대비 거래량이 저조한 상황인데요. 하반기 역시 투자분위기는 이어질 것이나 투자성은 하락할 공산이 큽니다. 그만큼 조심해야 한다는 얘기죠. 노후화된 단지라도 가격이 저렴하고 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 중요합니다.
과잉공급 여파를 감안, 주변의 공급량을 철저히 따지는 것이 절대 필요합니다. 경매를 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대수익률이 높아질 뿐만 아니라 시세차익도 거둘수 있는 매력이 있습니다. 세종시, 강남 보금자리, 판교신도시 등 유망지역에서 나오는 분양물량에 관심을 가질 필요성이 있다고 봅니다.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
