MC 성기영: 전ㆍ월세 시장이 예상과 달리 안정된 모습을 보이고 있습니다. 서민들의 입장에서는 다행인데요. 하반기시장도 이같은 모습을 보일지 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 하반기 전세시장을 진단해 봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.▲현재 전ㆍ월세 시장은 안정된 모습을 보이고 있죠?
-전국의 주택 전세가격은 계절적 비수기로 이동수요가 감소하며 상승폭이 소폭 축소되는 모습니다. 지난 3월까지 지속적으로 올라 최고 0.5%까지 상승하기도 했으나 5월부터 급격히 오름폭이 둔화된 양상을 보였습니다. 지난해 전세금 상승률이 16.2%에 달했으나 올해는 전국 평균 2%대에 불과, 전세상승세는 완전히 잡혔다 해도 과언이 아닙니다.
이는 최근 2-3년간 크게 오른데다 공급물량이 증가하고 있기 때문으로 분석됩니다.
평형별로는 대형이 보합을 나타낸 가운데, 중형과 소형이 각각 0.1%, 0.2% 상승, 강세를 보이는 것으로 분석됩니다. 특히 중형의 상승폭이 축소되는 양상입니다.
▲지역별로는 어떻습니까?
-지난해 하반기 대비 수도권이나 지방 모두 절반 정도로 상승폭이 낮아진 모습을 보이고 있는데요. 국민은행 자료에 따르면 수도권 6월 현재 0.0%대로 안정된 모습이며 6개 광역시는 2,3월 0.6%까지 올랐으나 0.2%대로 낮아졌습니다.
되레 위성도시의 전세가격이 많이 오른 것이 상반기 특징 중의 하나입니다. 매월 0.4~0.9%씩 오른 것으로 나타나 여전히 오름폭이 큽니다. 순환양상을 보인다고 봐야겠지요.
▲연례적으로 전세가격의 흐름은 어떻게 되나요?
-지난 27년 동안의 전세가 평균 증감률을 보면 봄이사철인 2월중 1.6%, 3월에 1.5% 정도 올라 가장 강세를 보였으며 다음으로 가을이사철인 9월에 1.2%로 그 다음 오름폭이 컸습니다. 2~3월과 9월 전세는 피하는게 좋지요.
지난 1년을 여기에 대입시켜보면 지난해 9월 1.4%로 가장 많이 오른 이후 지속적으로 둔화돼 12월에는 0.1%로 낮아졌고 올들어 다시 상승, 지난 2월 0.4, 3월 0.5%로 높아지다가 4월이해 오름폭이 급격히 둔화되는 양상입니다.
8월들어 다시 고개를 든다고 봐야 할 것 같습니다.
▲올 하반기 전세시장의 어떻게 전개될까요?
-휴가철이 마무리되는 8월 중순부터 다시 전세시장이 상승할 것으로 예상되지만 예년과 같은 급등현상은 없을 것이라는게 일반적인 관측입니다.
이는 최근 2-3년동안 1-2인 소가구를 위한 도시형생활주택이나 오피스텔, 원룸 다가구 주택이 많이 지어진데다 아파트 입주물량이 많아 공급여력이 풍부해진데 따른 것으로 분석됩니다. 수도권의 경우 입주아파트만 8만여 가구에 달할 것으로 집계되고 있습니다. 상반기 물량보다 무려 3만가구가 늘어나는 셈이죠.
서울의 경우 도시형생활주택이나 오피스텔 다가구원룸 등을 제외하고라도 아파트 입주물량만 1만5000가구를 넘습니다. 상반기보다 6000가구가 늘어나게 되는데요. 입주아파트의 대부분이 재개발ㆍ재건축 단지여서 전세수요가 크게 감소할 것입니다. 게다가 최근 재건축 재개발 뉴타운 사업의 출구전략으로 사업이 다소 지지부진, 이주수요도 많지않습니다.
이같은 영향이 임대시장에 크게 영향을 미쳐 안정될 것으로 보입니다.
경기도 역시 4만 가구가 입주를 기다리는 상황이어서 거래부진에 이어 경우에 따라서는 전세가가 낮아지는 곳까지 생겨날 것으로 보입니다. 광교 고양 김포 남양주 등지에 건설한 신도시아파트준공이 잇따르고 인천에서 2만여 가구가 입주되면 공급과잉현상이 두드러질 것으로 보입니다.
지방은 다소 다른 양상입니다. 당장 하반기 입주물량이 지난해 같은 기간보다 40% 이상 감소한 1만9000여 가구에 달해 공급이 여전히 달리는 상황입니다. 부산 경남 전남 등은 입주물량이 많으나 기타지역은 크게 모자랍니다. 2010년 하반기 분양이 많았던 점을 감안하면 적어도 내년 상반기는 지나야 전세가 풀릴 것으로 예상됩니다.
▲매매가 대비 전세가 비율은 과거 매수세를 유발한다는 차원에서 매우 중요한 지표로 활용됐는데요. 현재 이 비율은 어떻습니까?
-그렇습니다. 전세가가 많이 올라 매매가의 60% 이상을 차지하면 매수세를 유발하는 것으로 판단했기 때문입니다. 현재 전국 평균치를 보면 단독의 경우 42.7%, 아파트는 61.3%, 연립주택은 60%수준입니다. 서울의 경우도 아파트 매매가격 대비 전세가 비율이 52.1%로 높아졌습니다. 지난 2010년 전세가가 급등하면서 지속적으로 이비율이 높아지고 있는 상황입니다. 아직 2000년 말 수준을 넘어서진 못했습니다.
하지만 현재도 매매가 대비 전세가 비율이 매수세를 판단하는데 유효한지는 의문입니다. 소유에서 거주 중심으로 주택구매 패턴이 바뀌는 구조변화가 일고 있는데다 주택가격 불안으로 집 살수요가 대기화되는 양상이어서 전세가가 높아진다 해도 쉽사리 집을 사는 경우가 흔치않기 때문이지요. 집값이 낮아지면서 상대적으로 전세가가 높아진 착시현상도 존재하구요.
장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
