전원생활을 하고자 하는 서울과 수도권 등 도시인들은 이왕이면 풍광 좋은 곳에 예쁜 내 집을 갖길 원한다. 강변이나 계곡가는 그래서 인기가 높다. 하지만 풍광 좋은 곳 마다 자유롭게 집을 지을 수 있는 것은 아니다. 각종 규제에 묶여 건축제한이 오히려 훨씬 까다롭다. 땅값도 다른 곳에 비해 더 비싸다. 아예 도시인들이 집을 지을 수 없는 곳도 많다.

도시인들이 수월하게 전원주택을 지을 수 있는 시골 땅은 관리지역이다. 그중에서도 계획관리지역은 필지 분할이 쉽고 건폐율이 40%(용적률 100%)나 되기 때문에 가장 선호한다. 물론 땅값도 더 나간다. 하지만 생산관리지역이나 보전관리지역도 전원주택을 짓는 데는 문제가 없다. 건폐율이 20%(용적률 80%)이지만 661㎡(200평)만 전용해도 건평 132㎡(40평)짜리 전원주택을 지을 수 있다.

관리지역에 대해 좀 더 설명하자면, 계획관리지역은 도시편입 예상지역 또는 제한적 이용·개발을 하려는 지역이다. 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역을 말한다. 생산관리지역은 농업·임업·어업을 위해 필요하나 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역이다.

하지만 시골 땅의 경우 수월하게 전원주택을 지을 수 있는 관리지역이 무한정 있는 게 아니다. 농림지역이 배 이상 많다. 자연환경보전지역도 관리지역의 절반 정도 된다. 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 의한 우리나라 국토의 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다.

농림지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘는데 이중 농업보호구역 땅은 도시민이 사서 전원주택(전용면적 661㎡ 이하)을 지을 수 있다. 임야의 경우에는 준보전산지를 사들여 전원주택을 건축할 수 있다. 또 보전산지 가운데 보전녹지지역 내 본인소유의 공익용산지라면 전원주택(전용면적 661㎡ 이하)을 마련할 수도 있다. 물론 이들 지역은 관리지역에 비해서는 개발행위 허가 및 건축 인허가와 관련 이래저래 까다로운 면이 있다. 대신 땅 값은 싸다.

여기까지는 그나마 도시인들이 노력하면 꿈에 그리는 전원주택을 지을 수 있는 땅 들이다. 하지만 아예 도시인들이 집을 지을 수 없는 금지된 땅들이 있다. 바로 농업진흥구역(절대농지), 자연환경보전지역, 보전산지(일부 공익용산지 제외) 등이 그렇다. 이 금지된 땅은 풍광 좋고 청정한 입지조건을 갖춘 곳이 많다. 자연환경보전지역은 특히 그렇다. 그러나 도시인들 입장에서는 ‘그림의 떡’인 셈이다.

그런데 도시인들에게 금지된 이 땅에도 농업인주택은 가능하다. 농업인주택은 관계법령에서 농업인의 지위 내지 자격을 가진 사람에게만 특별히 지을 수 있도록 허용한 일종의 ‘농업인 특혜’다. 농지전용비(농지보전부담금, 공시지가의 30%)도 면제된다. 농업인주택은 부지 661㎡(200평) 이하에 건폐율은 용도지역상 허용되는 20%보다 갑절 높은 40%까지 가능하다.

도시인들이 자연환경보전지역, 보전산지(일부 공익용산지 제외), 농업진흥구역 등 금지된 땅에 그림 같은 전원주택을 마련하고 싶다면 이들 지역에 이미 지어진 농업인주택(과 일부 땅)을 매수하면 되지 않을까? 하지만 이는 애초 불법이다.

단순히 농지보전부담금 감면 등의 혜택을 받기 위해 금지된 땅이 아닌 곳에 지어진 농업인주택은 일반주택으로 사용하거나 비농업인(도시인)에게 매도 할 수 있다. 다만 5년 이내에 일반주택으로 전환하려면 용도변경 승인을 받아야 하고, 감면받은 농지보전부담금도 반납해야 한다.

도시인 입장에서는 굳이 이런 농업인주택을 매입할 이유가 없다. 하지만 금지된 땅에 들어선 아주 매력적인 입지조건을 갖춘 농업인주택이라면 얘기가 달라진다.

주의할 점은 이들 금지된 땅에 들어선 농업인주택은 농업인만을 위해 허용된 것이기에 일반주택으로 용도변경이 안되며, 따라서 도시인들은 매입할 수 없다는 것이다. 이를 사고파는 것 자체가 위법이다.

그렇다고 소유권 이전이 불가능한 것은 아니다. 등기부에 농업인주택이라고 명시되어 있는 것은 아니기에 현실적으로 소유권 등기 이전이 이뤄지고 있다.

문제는 나중에 불법 매매행위가 이뤄진 사실이 적발되는 경우다. A지자체의 한 관계자는 “현재는 매매를 통한 소유권 이전 등기 단계에서 적발할 방법이 없는 것이 사실”이라면서도, “하지만 추후 불법 매매행위가 드러날 경우 고발조치가 이뤄지고 그에 따라 범법자가 될 수 있다”고 지적했다.

대개는 처음부터 농업인의 자격을 갖춘 이의 명의를 빌려 땅을 매입하고 농업인주택을 지은 뒤 이를 양도받거나, 농업인주택을 지을 수 있는 자격을 갖춘 지주의 땅을 사들여 나중에 집과 땅을 함께 넘겨받는 방법도 있지만 모두 불법이다. B지자체의 한 관계자는 “도시인들이 일반주택으로 용도 변경할 수 없는 농업인주택(과 일부 땅)을 매입하는 것은 불법”이라며 “현지 농업인 명의를 이용한 땅 매입-농업인주택 신축-양도를 통한 소유권 이전은 자칫 범법자로 낙인찍힐 수 있기에 하지 않는 게 상책”이라고 설명했다.

그러나 금지된 땅에 대한 유혹은 금지되지 않는 법. 비록 불법이라 하더라도 금지된 땅에 지어진 농업인주택의 매매가 알게 모르게 이뤄지고 있는 것이 현실이다. 또한 농촌이란 곳의 정서상 도시처럼 법률적인 잣대를 ‘칼’같이 들이댈 수 없는 것 또한 현실이다.

만약 도시인이 여러 가지 방법을 동원해 금지된 땅에 있는 농업인주택(과 일부 땅)을 매입했다가 적발될 경우 어떤 처벌을 받게 될까. 현재는 행정당국 고발에 따른 사법처리로 2000만 원 이하의 벌금형을 받게 된다. 이 보다는 범법자의 낙인이 찍힌다는 게 가장 치명적이다.

그럼에도 ‘금지된 거래’가 이뤄지는 이유는 뭘까? 우선 현실적으로 지방 행정력의 한계로 인해 이를 적발하기가 쉽지 않다는 것이다. 한 토지 전문가는 “5년마다 이뤄지는 감사에서 이를 적발하는 경우가 있기는 하지만, 적발했다고 해서 모두 고발조치 되는 것도 아니다”라고 말했다. 매입 시점에서는 도시인이었지만 적발되기 전에 미리 농지원부 등 농업인 자격을 갖춰놓으면 고발을 면할 수도 있다. 이에 차선책으로 애초 농업인주택(대지 포함)에 더해 농지를 1000㎡(302.5평) 이상 확보해 놓기도 한다. 대략 1652㎡(500평) 안팎이다.

금지된 땅에 들어선 농업인주택의 경우 일반주택으로 용도변경 자체가 안 되기 때문에 나중에 매매 사실이 적발되더라도 감면받은 농지보전부담금을 반환하지 않아도 된다. 최고 벌금형인 2000만원을 맞더라도 농지보전부담금 감면액을 제하면 사실 솜방망이 처벌이다. 애초 도시인이 집을 지을 수 없는 땅이라 가격 또한 상대적으로 저렴하기에 비슷한 입지조건을 갖춘 관리지역 땅에 비해 되레 전체 비용 부담이 적을 수도 있다. 물론 금지된 땅을 도시인에게 파는 전문 꾼들은 이런 득실과 리스크(명의신탁 등)를 모두 계산해 애초 땅값을 비싸게 매긴다.

이처럼 범법자 낙인이 찍히는 것을 두려워하지 않는다면(적발될 확률 또한 낮다), 금지된 땅에 전원 보금자리를 마련하라는 유혹에 쉽게 빠질 수 있다. 제도적 보완책이 필요한 이유다.

그럼 도시인이 금지된 땅, 유혹의 땅에 전원 둥지(농업인주택)를 마련할 수 있는 합법적이고 정상적인 방법은 없는 걸까? 있다. 귀농하면 된다.

귀농인의 경우 농지(축사 등) 구입 및 재배면적 식부형태(가축사육 규모 등) 등을 감안해 현재 농업인의 정의에 부합하고, 향후 1년 이내에 농업경영을 할 경우 농업인주택 신청이 가능하다. 시골에서 인생2막을 열기 위해 귀농하는 이들에게는 범법자가 되지 않고 금지된 땅에 입성할 수 있는 기회는 주어지는 셈이다. 이를 찾아내 자기 것으로 만드는 것은 오로지 본인의 몫이다. 그만큼 발품과 노력이 필요하다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트,cafe.naver.com/rmnews)