그는 ‘진정한’ 토지 고수다. ‘진정한’이란 수식어를 쓴 것은 그만큼 ‘자칭’ 고수나 ‘짝퉁’ 고수도 많다는 의미다. 물론 토지 전 분야를 망라하는 것은 아니다(이런 고수는 사실 존재하지 않는다). 하지만 토지 취득 및 개발(인허가) 등 가장 핵심적인 분야에 관한 한 그는 자타가 공인하는 고수 중 고수다. 이쯤 되면 그가 누굴까 매우 궁금해진다.

예비 귀농·귀촌인은 물론 전원 땅 취득 및 개발에 관심을 가져본 사람이라면 누구나 한번쯤은 ‘농지114(www.nongji114.com)’ 사이트를 방문한 경험이 있다. 이 사이트는 스스로 ‘농지·산지 정복의 내비게이션’이라고 부른다. 더 이상 설명이 필요 없다. 이 사이트를 운영하는 김영남(53) 대표가 바로 그다.

김 대표는 매주 서울(교대역 1번 출구)과 인천에서 농지·산지 재테크 과정을 강의한다. 그런데 수강생의 면면을 들여다보면 특이한 점이 눈에 띈다. 수강생 10명중 3~4명이 현직 공인중개사란 것. 그것도 수도권, 강원도 등지에서 땅 중개를 주로 하는 이들이다. 나머지 수강생은 직장인, 땅 소유주 등 일반인들이 주류지만, 인허가 담당 공무원과 부동산 관련 강사들도 일부 끼어 있다. 이런 사람들을 모아놓고 가르칠 정도라면 심후한 내공의 소유자임에 틀림없다.

“공인중개사 등 전문가를 비롯한 수강생 대부분은 다른 곳에 배우러 갔다가 그곳에서 원하는 것을 얻지 못하자 마지막으로 이곳을 찾아온 분들입니다.”

김 대표는 한국공인중개사협회 실무교육 강사이자, 건국대 연세대 등 대학 평생교육원, LBA 등 부동산 관련업체와 기관 등에도 출강하며 자신의 노하우를 전수해주고 있다.

그의 내공 깊이는 얼마나 될까. 그의 내력을 들여다보면 대략 가늠이 된다.

전라도 진도 출신인 김 대표는 농사짓는 가정에서 자라 농업을 전공한 뒤 공무원 생활을 하면서도 농지·산지 관련 인허가 업무만 20년 동안 담당했다. 농사, 농업, 농지가 공통어다. 지난 2006년 공직을 나와서도 토지 취득 및 개발(인허가) 관련 강의와 컨설팅을 하고 있다. 농지114 사이트는 공직에 있을 당시인 2002년에 개설했는데, 폭발적인 반응을 불러 모으면서 지금까지 이 분야의 대표 사이트로 자리매김했다. 회원 수만 2만1000명에 달한다.

“공직에 있던 당시 농지 인허가에 대한 질문이 폭주해 업무 처리가 힘들 정도였어요. 그래서 이를 효율적으로 처리하기 위해 농지114 사이트를 만들었지요. 전문적인 상담을 무료로 받을 수 있어 입소문을 타고 회원들이 몰려들었지요.” 


이 사이트는 농지·산지 취득에서 개발에 이르기 까지 전 과정에 걸쳐 필요한 정보를 제공하고 있다. 특히 김 대표는 수많은 질문이 올라와도 당일 답변해주는 것을 원칙으로 하고 있다. 복잡한 건은 유료 컨설팅도 하지만, 사이트에 올라오는 질문은 모두 무료로 답변해준다. 그가 농지·산지 관련 해결사로 유명한 이유다.

그 스스로 말하는 자신의 강점은 뭘까?

“오로지 27년 간 한 우물만 파면서도 갑과 을, 이론과 실무를 모두 병행했다는 것이 최대 장점이 아닐까 해요. 대개는 민원인 즉 을의 입장이구요. 갑의 입장을 모르지요. 저는 공직에 있었기에 갑의 입장을 너무나 잘 알지요. 또한 대다수 전문가들이 이론에 치우친 반면 저는 실무를 겸했지요.” 농지·산지 재테크의 핵심을 물어봤다.

“속칭 부동산은 편법, 귀농은 마눌법(아내가 반대하면 귀농이 어렵다는 의미)이라고 하지요. 부정적인 뉘앙스의 편법 대신 절세라고 해도 되고요. 예를 들어 A필지의 땅을 사서 집을 지으려고 하는데 진입로와 배수 관계가 얽혀있는 경우 해당 지자체에 ‘건축허가 사전심의(결정)’을 신청하면 돈 안들이고 필요한 답을 얻을 수 있지요.”

각 지자체에서 운영하는 건축허가 사전심의(결정)제는 말 그대로 건축면적 200㎡(60평) 이상의 허가 대상에 대한 개발행위 및 건축 가능 여부 등을 사전에 판단해 알려주는 것이다. 만약 실제로는 100㎡(30평) 규모의 집(신고대상)을 짓고자 한다 하더라도 일단 200㎡로 건축허가 사전심의(결정)를 신청해 필요한 답을 얻어낸 뒤 변경신고하면 된다는 것이다. 공무원 입장에서는 번거롭겠지만, 역으로 민원인(수요자) 입장에서는 있는 제도를 돈 안들이고 적절하게 활용하는 셈이다. 개발관련 민원과 관련, 그는 “인허가 담당 공무원들이 너무 모르기 때문에 민원이 생긴다”며 일침을 가하기도 했다.

27년 동안 농지·산지 취득 및 개발 관련 분야만 다루면서 고수 중 고수의 반열에 올랐지만, 김 대표는 자기 수련을 게을리 하지 않는다. 관련 법령 및 지침 등의 개정 내용 파악은 기본이고, 인허가 외에 건축, 세금 등의 관련 분야에 대한 학습에도 열중한다.

“전국 각지에서 너무도 다양한 질문과 사례가 올라오기에 그 때마다 이를 해결하면서 나 자신도 배우는 게 참 많아요.”

이렇듯 스스로를 채찍질하면서 쌓은 심후한 내공을 다양한 분야의 많은 이들에게 나눠주는 토지 고수 김 대표를 책으로도 만나볼 수 있다. 그는 지난 2005년 ‘취득에서 전용까지’에 이어 2007년 ‘농지114’를 출간했다. 현재 책 ‘농지114’는 개정·증보판이 나와 있으며, 내달에는 농지·산지 취득 및 개발과 관련 질문-답변 내용을 묶은 책이 선보일 예정이다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트,cafe.naver.com/rmnews)