집값 떨어지자 LTV도 하락 금융권 ‘뇌관’으로
중도금 상환거부 속출…집단대출 연체율 급등


‘주택담보대출 잔액 305조6000억원.’ 수도권을 중심으로 주택 가격이 급락하면서 이와 연동된 주택담보대출이 가계 부채의 뇌관이 되고 있다.

13일 금융권에 따르면 수도권의 주택 가격 하락 폭은 고점 대비 2~3% 하락했다. 특히 분당과 과천은 각각 16.9%, 17.9%까지 떨어지는 등 신규 아파트가 많은 신도시의 하락 폭이 컸다.

집값 하락은 크게 두 가지 측면에서 부작용이 발생한다. 우선 주택담보인정비율(LTV) 하락이다. LTV는 주택의 담보 가치에 따른 대출 가능 한도를 말한다. LTV가 60%라면 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2000만원까지 대출받을 수 있다.

문제는 주택 가격이 하락하면서 LTV도 떨어지고 있다는 점이다. 은행권은 떨어진 LTV만큼 기존 대출자에게 상환을 요구하고 있다. 정부가 만기 연장 등으로 은행권의 대출 상환 요구를 반강제적으로 막고 있지만 사실상 시한폭탄을 안고 있는 셈이다. 이미 일부 은행은 리스크 관리를 위해 일부 대출을 회수하거나 가산금리를 적용하고 있다.

금융 당국이 뒤늦게 제2금융권의 LTV 초과 대출 여부를 파악하고 나서는 등 주택담보대출 관리에 나섰지만 주택 가격이 회복되지 않는 이상, 가계 및 금융회사의 부실 확대는 불가피하다는 게 전문가들의 시각이다.

두 번째 부작용은 주택담보대출의 3분의 1을 차지하는 집단대출(102조4000억원) 부실이다. 집단대출로 중도금을 빌린 신규 아파트 분양자(수분양자)들이 주택 가격이 떨어지자 입주를 미루고 중도금 상환을 거부하면서 집단대출 연체율이 오르고 있다. 집단대출 연체율은 지난 2010년 말 0.95%에서 지난해 6월 1.41%, 올해 5월 1.71%로 상승세에 있다. 수분양자들은 시공 하자 등을 이유로 건설사를 대상으로 분양계약 무효 소송과 함께 은행권에 채무부존재 소송을 내고 있다. 금융 당국은 올해 5월 현재 분양 관련 분쟁이 발생한 사업장이 총 94개, 대출 잔액은 3조9000억원에 이르는 것으로 파악하고 있다. 이 중 1조1000억원은 연체된 것으로 집계됐다.

은행권은 건전성 관리에 진땀을 빼고 있다. 집단대출자들이 승소하지 않는 한, 이들이 물어야 할 연체금은 없어지지 않기 때문. 통상 2~3년이 걸리는 소송 기간에 밀린 대출금과 연체금을 갚지 않으면 소송이 끝난 뒤 ‘연체금 폭탄’을 맞을 수 있다.

따라서 중도금 대출 보증을 선 건설사와 이자 부담을 떠안은 대출자, 연체율이 높아진 은행 모두가 피해를 볼 수 있다는 지적이다. 

<최진성 기자>
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