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  • <장용동 대기자의 파워부동산> 주택시장, 바닥이냐 추가하락이냐

  • 기사입력 2012-09-28 10:25
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인구구조변화·주택담보 대출시장 불안정 등 수요 이탈
동탄 2신도시 시범단지분양마저 평균 계약률 50%도 안돼
일부선 소득대비 주택가격 수준 양호 바닥론 제기…추가하락 제한적



주택시장 장기침체 가능성에 대한 관심이 뜨겁다. 정부의 활성화 대책이 속속 나오고 있지만 시장은 미동도 하지 않는다. 되레 하우스 푸어 문제가 심각해지는 등 시장은 더욱 침체의 늪으로 빠져드는 분위기다. 수도권은 경기 위축에 따른 수요 급감과 공급 과잉, 지방권은 최근 2년 동안 많이 오른 것에 대한 조정장세와 입주물량 증가가 본격적으로 영향을 미쳐 내년 시장 전망조차 어두운 상황이다.

주택가격에 선행하여 거래량이 움직이는 것을 감안하면 가격조정 여지는 더 크다. 올 들어 상반기 말 현재 주택거래량을 보면 지난해 대비 수도권은 30.2%, 비수도권 33.2% 감소했다. 거래 위축이 갈수록 심화되고 있는 것이다.

기존 시장과 연동되어 있는 신규분양시장 에너지도 떨어지는 분위기다. 분양시장 척도가 될 것으로 관심을 모았던 동탄 2신도시 시범단지분양도 평균 계약률이 절반을 밑돌 정도다. 거시경제환경의 불투명성과 주택담보 대출시장의 불안정, 인구구조변화, 가구구조변화 등이 모두 수요 이탈 쪽으로 기울어져 있기 때문이다. 높은 주택보급률을 비롯해 과잉공급, 공급자 금융시장 위기 등 공급여건도 만만치 않다. 회복까지는 시간이 더 걸리고 회복되더라도 과거와 같은 장세는 나타나지 않을 것이라는 게 대체적인 전망이다. 


▶2013년 약보합, 장기침체 가능성 낮아=주택시장 장기침체 가능성에 대해서는 낮게 보지만 여전히 침체가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 유럽과 미국 재정위험으로 경기 불확실성이 내년에도 지속될 것이라는 이유에서다. 이 같은 대외환경 악화는 무역수지 감소를 초래하는 데 이어 우리 경제의 잠재성장률을 저하시킬 수밖에 없다. 소득 감소와 부채 상환능력 저하는 가계부채 문제를 심화시키고 소비 위축에 따른 내수 부진에 시달릴 수밖에 없는 구조다. 여기에 고령화, 소가구 증가 등도 주택가격을 하락시키는 촉매제가 될 것이다.

강민석 부동산 팀장(KB금융지주 경영연구소)은 지난달 20일 열린 주택시장 장기침체 가능성 진단 세미나에서 “경기둔화와 수요 위축 등으로 내년 수도권 주택가격은 약세를 지속할 것으로 진단했다. 또 전반적으로 주택수요 위축이 지속되고 지역별로 주택가격이 상승하더라도 제한적일 것으로 내다봤다.

버블붕괴를 겪은 선진국의 사례에서도 희망을 찾기 힘들다. 예컨대 고점 대비 낙폭이 미국은 35%, 일본 39%, 스페인 21% 정도에 이르렀음을 감안하면 우리의 상승을 점치기엔 이르다. 하지만 일본과 같은 장기침체 가능성은 낮은 것으로 인지되고 있다. 우선 거품의 정도가 과거의 일본처럼 심하지 않고 정부의 규제완화가 떠받치는 결과를 가져오기 때문이다. 총부채상환비율(DTI) 규제를 일부 완화하고 미국, 유럽, 일본 등이 추가 경기부양을 위해 유동성을 대폭 확대하고 있는 점 등도 시장에 긍정적으로 작용할 것이라는 전망이 우세하다. 대선이 임박함에 따라 활성화에 대한 기대감이 커지고 지방권 주택시장이 탄탄하게 지지하고 있는 점 등도 장기침체나락으로 떨어지지는 않을 것이라는 공감대를 형성하는 요인이다. 되레 내년 상반기 새 정부가 들어서고 글로벌 경제환경이 서서히 나아지면 부동산시장은 회복 조짐이 나타날 수 있다는 전망이 고개를 들고 있다.
기존 시장과 연동되어 있는 신규분양시장 에너지도 떨어지는 분위기다. 광교신도시에서는 신규분양 계약률이 극히 저조, 아예 모델하우스를 접은 업체까지 생겨났다.
                                                                                               이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

▶소득 대비 주택가격 수준 양호, 바닥론 제기=주택산업연구원은 좀 더 구체적인 입장이다. 지난 26일 공개한 ‘최근 주택시장 검토 및 전망연구’보고서에서도 이 같은 예측이 확인되고 있다. 전세금 상승에 따른 매수 수요 증가, 주택공급 부족, 금리인하 및 주택가격하락으로 인한 주택구매심리 회복 등으로 추가 하락 가능성이 낮다는 것이다.

따라서 내년까지 5% 내외의 등락을 보인 뒤 2014년 초부터 본격 상승세를 탈 것이라는 전망이다. 노희순 책임연구원은 전세가율이 빠른 속도로 상승하면서 매수세를 견인하고 있는 상황이어서 반등시점이 다가오고 있는 것으로 내다봤다. 서울 등 수도권 주택시장이 바닥을 딛고 가격이 오를 것이라는 분석이다. 버블붕괴 가능성이 낮다는 점도 바닥론에 힘을 실어주고 있다. 현재 주택가격에 거품이 끼어 있는가를 가늠해보는 것은 추가하락 여지를 판단하는데 중요한 요소다. 바닥론을 제기하는 합리적 근거이기도 하다. 거품의 정도 판단은 소득 대비 주택가격(PIR)비율이 주로 활용된다.

이창무 한양대 교수가 비교분석한 2011년 국가별, 주요 도시별 PIR자료에 따르면 한국은 평균 4.7(수도권 5.5), 미국 3.0(뉴욕 6.2), 호주 5.6(시드니 9.2), 캐나다 3.5(밴쿠버 10.6), 영국 5.1(런던 6.9) 등으로 나타나고 있다. 수치산정에 대해 다소 이론은 있으나 우리의 집값 수준이 외국에 비해 버블화되지 않았음을 보여준다. 이는 추가 하락이 제한적이고 버블붕괴를 예상하기 힘들다는 것을 보여주는 증거이기도 하다.

ch100@heraldcorp.com
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