경제환경 악화 매수 위축 우려…규제완화 정책으로 소비심리 부활시켜야
눈치보기식 정책으론 MB정부 실패 반복…불안심리 제거 대안 절실
부동산시장의 봄은 올 것인가. 박근혜 차기 정부에 대한 기대감이 커지면서 침체된 부동산시장에 훈풍이 불 것인지 관심이 뜨겁다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 4년 동안 지속적으로 침체가 이어지면서 거래 부진 등에 따른 후유증이 심각한 데 따른 것이다. 중산층은 집값 반토막 등으로 하우스 푸어에 거주마저 쉽게 옮길 수 없는 신세로 전락한 지 오래다. 자산가치 폭락으로 ‘황새가 빈 물통만 지키는 꼴’이다. 서민층 역시 전월세 가격이 급등하면서 렌트 푸어를 면치 못해 외곽으로 떠밀리는 거주 난민 신세가 됐다. MB정부 들어 13차례에 걸쳐 종합대책을 내놓고 시장 정상화를 꾀했지만 효과는 언 발에 오줌 누기. 입법 실패 등으로 시장의 신뢰를 잃고 거침없이 늪으로 빠져들었다. 엎친 데 덮친 격으로 세계 경제환경마저 악재로 작용, 국민은 물론 관련 산업계까지도 총체적 난국에 빠졌다. 새 정부에 초미의 관심이 모아지는 것도 이 같은 극심한 수렁 국면 탈출의 기대감이 강하게 작용한 때문이다. 실제로 경제활성화와 규제완화 정책이 제대로 이어진다면 자산시장에 훈풍이 불면서 부동산시장 해빙도 가능할 것이다. 하지만 MB정부와 마찬가지로 주저하며 눈치보기 식으로 일관해 심리 회복에 실패한다면 시장은 더 큰 혼돈 속으로 빠져들 공산도 없지 않다.
▶경기 활성화 등에 따른 자산시장 훈풍, 부동산에도 영향=경제민주화 못지않게 경제활성화에 역점을 둔 정책이 잇따라 나올 가능성이 크다. 꺼져가는 성장의 불을 우선 지피고 열매를 제대로 분배하는 것이 순서이기 때문이다. 투자로 잠재성장률을 높이고 일자리를 만드는 것이 급선무다. 인수위에서 경기 부양을 위한 재정 및 규제완화책 등이 우선적으로 제시될 가능성이 높다. 이는 증시 등 자산시장 훈풍과 연결된다. 경제가 나아지고 유동성이 증가하는 데 따른 자연스런 현상이다. 실제로 과거 새 정부 출범 시 증시 등 자산시장이 적어도 2년 동안 훈풍이 불었던 사례가 이를 입증한다. 여기에 글로벌 경기 회복과 내수 진작 등이 효과를 거둘 경우 부동산시장은 바닥 탈출의 새로운 전기가 마련될 수 있다.
더구나 박 당선인의 정책철학과 부동산 공약은 친시장적이다. 다주택자 양도세 중과 및 분양가 상한제 등의 폐지가 실현될 경우 시장 불확실성이 제거돼 매매심리를 호전시킬 가능성이 높다. MB정부에서 5년 동안 대못 역할을 한 규제가 뽑히면 심리적 호전 효과가 클 것으로 분석된다. 보금자리주택 사업의 임대 전환 역시 마찬가지다. 잠재적 대기수요를 자극, 매매시장을 정상화시키는 데 보탬이 된다. 행복기숙사 및 행복주택의 건설 역시 역세권 개발을 가속화시킬 것이다. 지역개발 공약 역시 지방 부동산시장을 지속적으로 호전시킬 요인이다. 지방 도심활성화를 위한 도시재생정책 추진은 물론 각종 국제대회 지원 및 신공항 등 지역민원사업 시행, GTX, 동서고속철 조기 착공 등은 지역 부동산시장을 달구는 동력이 될 것이다.
▶세계경제 불황, 시장구조 변화로 제한적 회복 예상=이 같은 긍정적 시각과 달리 부정적 시각도 만만치 않다. 우선 외적인 경제환경 악화로 당분간 소비심리 회복이나 소득 증가를 예상하기가 쉽지 않다. 가계부채 문제나 대출규제 등은 지속적으로 발목을 잡을 것이다. 이는 매수세 위축을 초래하면서 전월세 시장만 달구는 악재로 작용할 것이다. 더구나 박 당선인의 부동산 공약은 시장 정상화보다 주거 복지에 초점이 맞추어져 있다. 임대주택 확충을 비롯해 목돈 안 드는 전세, 지분매각제도, 주택연금 사전가입, 주거비용 보조(바우처) 등이 핵심이다. 이는 연착륙 유도에 중요한 요인이나 매수 시장을 살리는 데에는 별 도움이 안 된다. 개발 위주 공약이 거의 없고 최고정책당국자 실명제 등 국토 과잉개발의 부작용을 최소화하는 정책도 시장 상황을 호전시키는 데 부정적인 영향을 줄 것이다.
주택시장 구조변화 역시 매매시장 회복에 걸림돌로 작용할 전망이다. MB정부 들어 쉬운 수능 등으로 서울 중계, 강남, 목동 등의 학군 수요가 크게 줄었다. 여기에 공교육정상화 특별법이 추진되면 학군 수요가 더 감소, 요지권 시장 안정세를 더욱 가속화시킬 것이다. 임대 쪽으로 기우는 거주 중심의 주택수요 증가도 마찬가지다. 매매시장 측면에서 보면 거래를 살리는 데 악영향을 줄 수밖에 없다. 노령화와 베이비부머 은퇴 등도 부동산에 대한 선호심리를 떨어뜨려 매수세를 약화시킬 것이다. 박근혜 정부의 부동산시장 역시 정책의 한계와 시장의 변화로 별로 달라질 게 없다는 자조적인 전망이 나오는 이유가 여기에 있다.
▶MB정부 실책, 반복 안 하려면 초반 심리회복 절실=자산시장은 펀더멘털도 중요하지만 심리의 영향을 많이 받는다. 일본과 유사하다는 심리적 압박만 해도 그렇다. 주택보급률의 경우 2011년 기준 102.3%(서울 97%)에 불과한 반면, 일본은 115%에 달한다. 자가주택 소유비중도 마찬가지다. 우리는 전국 평균 54%(서울 41%)에 달하는 반면 일본은 78.5%, 미국은 65.2%에 이르고 있다. 아직 주택 유효수요가 존재한다는 얘기다. 그럼에도 주택 매입을 기피하고 있는 것은 향후 시장이 불투명하기 때문이다. 또 프랑스 이탈리아가 보여주듯 인구 고령화가 시장침체 요인이 될 수 없다. 그럼에도 매수 기피심리가 강하게 작용, 시장이 거침없이 미끄러지고 있다. 결국 심리적인 문제를 해소할 정부의 시그널이 절대 필요하다. MB정부의 부동산정책 실패도 여기에 기인한다. 불안심리를 제거할 정책 부재에 그나마 내놓은 정책의 입법 뒷받침이 불발, 시장에 불신이 확산되고 이는 다시 시장에 부메랑이 되어 매물이 매물을 부르면서 전월세 임대시장만 증폭시킨 결과를 가져왔다. 불안심리를 제거할 보다 확실한 대안을 만들고 입법에 만전을 기해야 한다.
취득세 감면 등 단편적인 조치로 언 땅을 녹이기 힘들다. 서둘러 발표만 하고 입법이 뒷받침되지 않는다면 MB정부의 전철을 밟을 수밖에 없다. 분양가 상한제 폐지를 정권 출법 당시 발표해놓고 야당에 발목이 잡혀 마지막까지도 입법화하지 못한 경우가 대표적인 사례다. 박근혜 차기 정부 역시 집권 초기에 이 같은 점을 간과한다면 시장의 불신만 더욱 키울 것이다. 정책대안의 초점이 매수심리 회복에 맞추어져야 하는 이유다.
ch100@heraldcorp.com
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