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  • [장용동리포트] 전세 고비 넘었다…매매는 다시 수면 아래로

  • 기사입력 2013-03-21 16:22
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<장용동 大기자 KBS1라디오 ‘경제투데이-부동산시장 동향’ 인터뷰>

MC 성기영: 새 봄을 맞아 다소 기지개를 켜던 아파트 시장이 다시 주춤거리고 있습니다. 용산사태, 이달말 쯤 나올 대책 실효성 등이 엇갈리고 있기 때문인데요. 금주 부동산시장 분석해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

▲용산사태가 서울 주택시장에 영향을 미치고 있다면서요? 먼저 아파트시장 동향부터 설명해주시죠?

-기대감에 찼던 서울 아파트시장이 다시 주저앉고 있습니다. 주간 상승률이 -0.03%로 보합을 멈추고 4주 만에 다시 하락세로 전환. 서울 재건축 가격은 0.14%로 오름세를 이어갔지만 상승폭은 2월 말 이후 계속 둔화되는 추세입니다.

전세시장은 △서울(0.04%) △신도시(0.02%) △수도권(0.01%) 모두 꾸준한 상승세를 이어갔습니다. 다만 새 학기가 시작돼 학군수요가 잠잠해진 가운데 강남권을 중심으로 전세시장 오름세가 주춤한 모습입니다.

▲실제 용산지역 아파트 가격은 많이 하락했나요?

-사업지구에 포함된 용산구 한강로3가와 이촌동의 3.3㎡당 아파트 매매가격은 각각 2922만원, 2579만원 선입니다. 2008년 글로벌 금융위기 직전에 한강로3가는 3131만원, 이촌동은 2797만원 선까지 올랐지만 이후 매매가격이 지속적으로 빠지면서 현재 고점대비 7~8% 떨어진 수준이지요. 현지 공인중개사들은 용산 부도사태 직후 매물이 나오고 있다면서 매수세가 얼어 붙으면서 주택거래가 한동안 위축될 것으로 전망하고 있습니다. 


▲수도권 아파트 시장은 어떻습니까?

-신도시는 △산본(-0.02%) △분당(-0.02%) △평촌(-0.01%) △일산(-0.01%) 등이 하락했고 중동은 보합세를 나타냈습니다. 산본은 무궁화화성, 목화한성 중대형 면적대가 500만원 가량 떨어졌습니다. 분당은 저가 급매물만 간혹 거래되는 가운데 이매동 이매청구, 야탑동 장미현대 500만원-1000만원 정도 내렸고요.

수도권은 △인천(-0.05%) △양주(-0.02%) △하남(-0.02%) △수원(-0.02%) △남양주(-0.02%) 순으로 매매가격이 하락했습니다. 인천은 서구 신현동 e편한세상하늘채, 연수구 연수동 주공2단지 등이 주간 500만원-1500만원 가량 내렸습니다. 양주는 덕정동 청담마을주공4단지가 250만원 하락했고 하남은 덕풍동 동원베네스트 등이 500만원 정도 하락했습니다. 한편 △과천(0.02%) △광명(0.01%) △평택(0.01%) 등은 소폭 오름세를 나타냈습니다. 과천에서는 주공단지들이 대출이자 부담을 견디지 못해 나온 초급매물 위주로 일부 거래가 이뤄지고 있습니다. 또한 강남권 오름세 여파로 집주인들이 매도호가를 소폭 상향 조정하면서 래미안슈르 소형 면적은 250만원 정도 올랐다.

▲봄철 전세는 꾸준한 오름세이긴 하지만 고비는 넘긴 것으로 봐야겟죠?

-서울은 △서대문(0.18%) △구로(0.13%) △마포(0.13%) △성북(0.13%) △송파(0.09%) △영등포(0.09%) △광진(0.07%) △동대문(0.07%) △동작(0.07%) 순으로 전셋값이 상승했습니다. 서대문은 전세매물 부족으로 현저동 독립문극동, 남가좌동 삼성 등이 250만원-500만원 안팎으로 올랐습니다. 한편 새 학기가 시작돼 학군수요가 잠잠해진 가운데 △서초(-0.05%) △양천(-0.01%) 등은 전셋값이 약세를 나타냈습니다. 서초는 잠원동 대림아파트 등 재건축 이주가 마무리되면서 반포동 주공1단지와 잠원동 한신7차 등이 1000만원-2500만원 가량 떨어졌습니다.

신도시는 신혼부부 등의 수요가 이어지면서 △분당(0.04%) △평촌(0.02%) △산본(0.01%) 중소형 면적이 올랐다. 일산, 중동은 변동이 없었다. 분당은 야탑동 장미코오롱 정자동 정든동아 등이 250만원-500만원 올랐구요. 평촌은 비산동 관악청구 소형 면적대가 250만원 올랐습니다.

수도권은 △광명(0.04%) △안산(0.03%) △남양주(0.02%) △시흥(0.02%) △용인(0.02%) △오산(0.02%) △광주(0.02%) △안성(0.0%) △인천(0.02%) 등이 상승했습니다. 광명은 신규로 출시되는 매물이 없어서 전세가격이 오름세를 보이고 있습니다. 철산동 래미안ㆍ자이 중대형 면적대가 500만원 가량 올랐습니다. 안산 역시 전세물건이 부족해 나오면 바로 거래되고 있지요. 사동 숲속마을요진1차, 본오동 신안1차 등이 주간 250만원-500만원 정도 올랐습니다.


▲상가시장 실속 중심은 분양이 호조를 보일 정도라면서요?

-올해 3월 입찰된 신규 LH상가가 완판됐습니다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난 18~19일 진행된 3월 신규 LH상가 입찰결과, 고양삼송A2·고양삼송A3·대구신서혁신B4·경북혁신Ab2·영양동부1 지역에서 공급된 24개 점포가 최초 입찰에서 100 % 낙찰됐다고 밝혔습니다. 이번 달 이들 신규 LH상가 입찰에 몰린 총 낙찰금액은 약 77억 918만원입니다.

이 중 고양삼송 A2와 A3블록에서는 총 15개의 점포가 공급됐는데, 낙찰금액대는 A2블록이 약 2억 2588만~11억 4000만원, A3블록이 1억 8700만~7억원이었으며, 고양삼송 A2·A3 단지 중 가장 높은 낙찰가를 기록한 점포는 11억 4천만원에 주인을 찾은 A2블록 의 104호인 것으로 밝혀졌습니다. 이 점포는 낙찰가율이 385.53%에 달합니다.

그 외 경북혁신Ab2와 대구신서혁신 B4, 영양동부1의 상가들도 평균 낙찰가율 104.05~254.24%에 모두 낙찰됐습니다.

이번달 낙찰된 신규 LH상가 24호 중 낙찰가율이 150%를 넘는 점포는 총 14개였습니다.

올해 상반기인 4~6월에는 적지않은 신규 LH상가 공급이 예정되어 있습니다. LH 홈페이지에 공고된 상가 공급계획에 따르면 4월에는 광교와 위례신도시, 5월에는 서울 서초와 서울강남, 6월에는 군포당동2와 파주운정 등에서 점포 공급이 계획되어 있습니다.

▲취득세 감면 국회 본회의 통과됐죠?

-민생법률안 중 하나였던 취득세 감면 연장처리안이 지난달 20일 국회 행정안전위원회를 통과했지만 정부조직법 개정안을 놓고 벌인 여야 협상의 볼모로 끌려 다니면서 이달 20일 겨우 국회 본회의를 통과했습니다.

애초 여야가 6개월(2013년 1월1일~6월 30일)로 합의한 취득세 추가 감면기간이 이미 3개월 가량 지나면서 오는 6월까지 3개월 단기정책이란 비난의 목소리가 높아지고 있습니다. 수요자들이 느끼는 세금감면정책 체감이 충분하지 않은데다 주택시장 거래정상화와 시장회복의 견인차 역할도 제한적일 것이라는 우려가 깊습니다.


실제 경기도는 지난 19일 김문수 지사와 경기 지역 국회의원 32명이 부동산시장 회복을 위한 정부의 대책마련을 촉구하며 도정정책협의회를 통해 취득세 50% 추가감면 기간 1년 연장을 요구하기도 했습니다. 주택거래가 안돼 세수손실이 심각하다는 이유다.

주택거래시장은 작년 말 취득세 요율감면 일몰과 감면연장 개정이 지연되며 작년 12월 10만8482건에서 올 1월 2만7070건으로 급격한 거래위축을 경험한바 있고, 2월 거래량(4만7288건)도 작년 동기와 평년의 75~85%선에 머물고 있어 이번 개정된 취득세 감면기간의 연내 추가연장이나 생애최초주택구입자에 대한 취득세 면제 조치 등 실수요자의 구매능력을 높이고 주택시장의 진입문턱을 낮출 수 있는 정책적 배려가 필요한 시점입니다. 국토해양부의 수장인 서승환 신임장관도 취득세 요율감면 연장을 1년 늘리겠다는 뜻을 여러 차례 밝힌 바 있기도 합니다.

▲연초 이미 주택 취득세를 냈다면 환급이 가능하죠?

-취득세 요율 감면을 담고 있는 지방세특례제한법의 주요 내용은 △9억 원 이하 1주택자는 2%→1% △9억 원 초과~12억 원 이하 1주택자 또는 12억 원 이하 다주택자는 4%→2% △12억 원 초과 거래는 4%→3%로 각각 취득세율을 낮추는 것입니다.

적용시점은 지방세특례제한법 개정안이 공포 시행되는 시기보다 앞선 올해 1월 1일 부터로 3월 20일 이전 거래도 개정된 인하세율을 적용 받습니다. 연초 이미 주택 취득(주택취득일은 잔금지급일이나 등기일이 빠른 경우는 등기일을 기준으로 한다)을 마치고 거래세를 신고납부한 경우라면 취득세 환급신청을 통해 세금을 돌려받을 수 있는데, 이는 주택 유상거래로 인한 취득자만 해당합니다. 신축, 상속, 증여의 경우는 제외되며 납세자가 직접 환급신청해야 하죠. 특히 기 신고 납부한 세액에 대한 환급이자의 경우 개정안 공포(시행)일 이후 환급시 환급세액에 대한 환급이자까지 포함해 되돌려 받을 수 있습니다.



▲수혜 단지는 어디일까요?

- 9억원 이하 주택, 상반기 입주단지, 준공후미분양 등 취득세 감면수혜지 찾아볼 만 합니다. 연장기간이 짧고 시행시기도 많이 지체됐으나 취득세 감면 소식이 전해지면서 세테크 수혜가 기대되는 단지는 실수요자들의 촉각이 집중될 것으로 보입니다.

이 중 2%에서 1%로 50% 요율인하 혜택을 볼 수 있는 9억 원 이하 아파트는 전국 아파트의 97.8%인 682만9435가구로 서울(113만4579가구), 경기(196만3479가구)에 집중됐습니다.

2%p 취득세율이 인하될 9억 원 초과~12억 원 이하 주택은 전국 7만9476가구, 12억 원 초과 주택의 규모도 7만432가구에 달합니다.

이외에도 올 1분기 기입주한 아파트와 2분기 입주를 앞두고 있는 전국 7만2129가구의 준공(예정) 아파트도 취득세 감면을 염두에 두고 지체상금을 물며 입주를 미루는 불편을 덜 수 있을 전망입니다. 

올 상반기는 김포 한강신도시와 인천 청라경제특구에서 대규모 입주물량이 집중된데다 래미안전농크레시티(2397가구), 일산두산위브더제니스(2700가구)처럼 1000 가구 넘는 매머드급 단지만 전국 16개 사업장이 몰려있어 이들 단지는 구입부담을 한결 줄일 수 있을 것으로 기대됩니다.

6월말까지 입주가 가능한 준공 후 미분양 아파트도 취득세 감면 수혜주이죠. 1월말 기준 전국 미분양주택 7만5180가구로 이 중 준공 후 미분양은 2만8248가구입니다. 서울에서는 동작구와 마포 일대 중대형평, 경기인천에서는 고양시 탄현 및 삼송지구, 김포 장기지구, 인천 영종경제특구 등 신도시 일대 즉시입주와 취득세 감면을 동시에 노릴 수 있는 물량이 다수 포진해 있습니다.

장용동 대기자 / ch100@heraldcorp.com
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