동시에 월 임대료를 470만원으로 올리고 보증금은 그대로 뒀다. 이 기업은 안정적인 판매망을 갖고 있어 수익이 일정한 우량업체다. 이 건물의 수익률은 6%대로 뛰었다. 4년간 월 임대료를 동결한 오씨는 입주업체와 내년에 월 임대료를 70만원가량 올리는데 합의했다. 이 경우 연 수익률은 7%를 넘어설 전망이다. 그동안 이 건물의 매맷값도 올라 매도가는 12억원 선이 될 것이라는 게 인근 공인중개업계의 분석이다.
부동산 전문가들조차 수익형 부동산의 최근 수익률을 5%대로 예상하는 시대에 오씨처럼 6∼7%대 수익률을 올릴 수 있는 투자전략이 새삼 주목받고 있다. 이들의 수익률 끌어올리기 비결은 능력좋은 ‘우량임차인’을 찾는 것, 또는 언제나 일정하게 인구가 이동하는 ‘혼재상권’의 선택으로 요약된다.
우량 임차인을 고르는 방법은 크게 두가지다. 먼저 자비를 들여 점포를 리모델링하는 임차인을 눈여겨 봐야 한다. 시설투자에 공을 들이는 사람일 수록 가게를 단기간에 비울 가능성도 낮기 때문이다. 인지도 높은 브랜드처럼 사업성이 유망하거나 은행처럼 안정적인 업종의 임차인을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 최근 경기 광교신도시 A상가의 179.6㎡짜리 점포를 사들여 은행을 입점시킨 한 투자자는 “6억원대에 점포를 분양받아 보증금 2억원, 임대료는 월 235만원을 받고 있다”며 “수익률도 6%대가 넘어 만족한다”고 말했다.
주ㆍ야간 구분 없이 인구이동이 일정한 ‘혼재상권’을 선택하는 것도 중요하다. 거주지와 상업지, 그리고 유흥가가 섞여있는 지역이 이에 해당한다. 실제 서울의 한 대학가 앞에서 프랜차이즈 커피숍이 입점한 점포에 투자한 이 모씨는 투자 1년차에 연 6.37%, 3년차인 현재 수익률은 6.69%를 기록중이다.
이처럼 수익률이 올라갈 경우엔 향후 매각에도 유리하다. 매맷값이 같이 오르기 때문이다. 임현묵 신한은행 투자자문부 부부장은 “시간이 지남에 따라 수익률이 올라가면 매수자에게 인기가 있을 수 밖에 없다”고 말했다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원도 “투자 수익률 상승과 매각가격 간 경향성이 존재한다”며 “예컨대 수익률이 오른 상가 10개 중 5개 이상은 매맷값도 올라가는 편”이라고 분석했다.
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