수도권 주택보급률 105%·1000명당 주택수 422가구로 선진국 수준에
신규수요도 연평균 39만가구로 감소…주택 리모델링 성장 예상
장기 공공임대주택 93만가구서 향후 10년간 200만가구로


“원하는 곳에 원하는 유형의 주택에 거주한다. 모두가 필요한 주거지원을 받는다. 안정하고 편리한 첨단주택에 거주한다. 집값 부담 없는 안정된 주거생활을 누린다.”

국토연구원이 최근 마련한 제2차 장기(2013~2022년) 주택종합계획(안)의 국민주거생활지향 목표다. 10년 후면 수도권 주택보급률이 100%대를 넘은 105%, 전국 기준 1000명당 주택 수가 422가구에 달해 선진국 수준에 이르게 된다. 공공임대주택이 현행 93만가구 수준에서 2배가 넘는 200만가구에 달하며 1인당 주거면적도 소득수준 증가 등으로 지난 2010년 25㎡에서 30㎡로 넓어질 전망이다. 이는 앞으로 주택문화는 물론 투자 및 사업 환경이 현행과 많이 달라짐을 의미한다. 제2차 장기주택종합계획을 중심으로 향후 수급변화 및 주택사업환경을 집중 분석해본다.

▶신규수요 연 39만가구로 감소, 단독ㆍ중소형 지속 증가=인구와 가구의 증가세 둔화, 저성장과 생산가능인구 감소 등으로 신규수요가 향후 10년간 연평균 39만가구 수준에 달할 것으로 예측됐다. 지난 1990년대 연평균 52만가구, 2012년까지 49만가구를 공급한 것과 비교하면 크게 감소한 수치다. 이를 지역별로 보면 수도권 연평균 21만7000가구, 비수도권 17만3000가구 규모다. 유형별로는 단독주택 수요가 점진적으로 증가, 연평균 4만6000가구의 수요가 발생하고, 공동주택은 연평균 34만4000가구에 이를 전망이다. 규모별로는 중소형 주택수요가 지속적으로 증가하면서 60㎡ 규모의 소형은 연평균 12만8000가구, 85㎡ 이하의 중형은 16만8000가구의 수요가 생길 전망이다. 이 같은 주택수요를 감안하면 당분간 주택공급 및 투자가 유효하겠지만 앞으로는 수요감소에 따른 환경변화를 감안해야 한다. 고령화와 베이비부머 은퇴 등은 주택자산가치를 더욱 떨어뜨릴 요인이다. 중소형가구 수요의 지속적인 증가전망은 투자에 참고할 만하다. 

주택보급률이 선진국 수준에 달함에 따라 신규 건설 중심의 주택산업이 큰 변화를 맞게 될 전망이다. 대량 공급시대가 막을 내리고 소량다품종으로 니즈가 변하기 때문이다.                                                                                                [헤럴드경제DB]

▶바우처 등 주거복지 본격 시행, 전달체계도 변화=국토연구원은 향후 10년간은 주택바우처 도입을 통한 저소득층 주거선택권이 확대되고 주거복지 전달체계의 정비, 기준 임대료 등의 재조정이 될 것으로 전망했다. 당장 내년부터 주택바우처 제도가 도입돼 무주택 취약계층의 경우 원하는 곳에 거주할 수 있는 길이 열린다. 고령자. 장애인 등을 위한 맞춤형 주거복지강화 방안으로 유니버설 디자인, 무장애 주택 보급 확대를 비롯해 재가복지서비스가 결합된 서포티브 하우징 도입의 필요성을 아울러 제시했다. 주거복지상담 및 자활서비스를 통합적으로 제공하는 전담기구의 설치와 국가공인 주거복지사 자격제도를 도입하는 방안도 제안했는데 이렇게 될 경우 주거복지, 전문성이 대폭 강화될 전망이다. 이는 가구 상황에 맞는 주거서비스 제공과 이를 선택할 수 있는 기회가 많아짐을 의미한다.

▶임대주택 확충, 공급방식 다양화, 민간임대사업 유리=2차 계획기간인 2013~2022년 총 118만가구의 공공임대주택 수요가 발생하는 것으로 내다봤다. 연간 11만8000가구의 유효수요가 존재한다는 의미다. 이를 지역별로 보면 수도권 57만5000가구, 비수도권 60만4000가구 등이다. 물량과 유형을 탄력적으로 조정하되 매입, 전세임대공급을 확대하고 직주근접을 감안해 도심지 공공임대주택 공급을 적극화할 것을 제시하고 있다. 이렇게 될 경우 장기 공공임대주택의 비중은 현재 93만가구가 더해져 200만가구에 이를 전망이다. 부족한 임대주택을 해결하기 위해서는 민간임대사업 활성화가 절대 필요하다고 보고 민간자금 참여를 통한 양질의 임대주택 공급확대를 대안으로 내놓았다. 이는 향후 임대시장 참여 및 투자가 효과적임을 시사하는 것이다. 준공공임대주택 및 토지임대부 임대주택 역시 활성화를 위해서는 세제, 규제완화 등 인센티브가 확대될 개연성이 크다.


▶커뮤니티 중심 도시 주택 재생 활기, 투자와 사업 방향전환 필요=경과연수 30년 초과 노후주택비율은 9.7%로 감소하는 추세이나 개보수가 필요한 15~30년 주택은 498만가구로 비율이 35.8%(2010년 현재)로 크게 높아지고 있다. 주택유형별로는 아파트가 269만가구로 절반을 웃돌고 있다. 이는 관리가 필요한 주택재고가 지속적으로 증가해 향후 도시 및 주택 재생과 리모델링이 크게 활성화됨을 시사하는 것이다. 현재의 도시 외곽사업 및 투자의 방향전환이 절대 필요하다는 의미다. 재생 방향도 지역공동체 문화확산을 위한 커뮤니티 활성화를 유도하는 방향으로 진행될 것이다.

▶주택산업, 건설에서 관리, 임대 등 서비스 중심으로 바뀌어야=주택보급률이 선진국 수준에 달함에 따라 신규 건설 중심의 주택산업이 큰 변화를 맞게 될 전망이다. 대량 공급시대가 막을 내리고 소량다품종으로 니즈가 변하기 때문이다. 분양 중심에서 임대주택사업으로 방향을 전환하거나 건설 위주에서 벗어나 다양한 주거서비스산업으로 물꼬를 터나가는 것이 절대 필요하다. 예컨대 관리, 임대, 컨설팅 등 새로운 업역의 개발이 중요하다는 얘기다. 현재 입법예고 상태인 주택임대관리업 등을 적극 진출하는 것도 좋은 본보기가 될 수 있다. 아울러 주택산업의 원천기술 개발과 주택품질 기술 발전을 위한 연구 확대 역시 필요하다. 저렴한 비용의 단독주택건설, 공업화 주택 및 패시브 하우스 등 에너지 절감형 주택기술, 평면 및 입법 디자인 개발 등이 요구되기 때문이다. 이 과정에서 향후 10년간은 현재 과다하게 많은 주택건설업체의 구조조정이 빠르게 진행될 것으로 분석된다.

ch100@heraldcorp.com

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