주택시장 - 향후 가격변동성, 전세난 지속여부 최대 관심
매매시장 재차 한산, 오름폭도 둔화...입법,경제변수 따라 좌우, 바닥세 심리는 확산
전세시장 지속 상승, 수요는 지속 늘고 공급은 비탄력적, 최소 2년 이상 지속될 듯

가을 성수기와 8.28대책의 영향으로 다소 꿈틀대던 주택시장이 재차 수그러들고 있다. 다소 상승폭이 커졌던 서울 등 수도권 아파트가격이 둔화되면서 거래가 급격히 위축되는 양상이다. 전세시장도 오름폭은 다소 둔화되고 있으나 지속적인 상승으로 겨율 시장이 불안하다. 이같은 분위기속에서 신규분양물량이 쏟아지고 있다. 연말까지 5년간 양도세 면세혜택이 끝남에 따라 분양업계가 서둘러 공급에 나선 탓이다. 하지만 기존주택시장과 마찬가지로 투자자나 실수요자가 모두 집을 분양받고 매입하는데 여전히 미적대는 상황이다. 집값 불안심리가 여전하고 임대수익과 향후 매각수익에 확신이 서질 않기 때문이다. 전월세층의 경우 전월세를 사는게 낫다는 판단아래 시장상황만을 지켜보고 있는 것으로 분석된다. 결국 향후 주택가격의 변동성에 확신이 서지않기 때문에 매매시장 활력이 되살아나지않고 임대시장만 요란한 상황이 지속될 것으로 예상된다.

◆ 8.28발표후 늘던 거래 위축, 수도권 아파트 오름세도 둔화=8.28대책 발표후 상승세로 돌아서면서 주당 평균 0.03%까지 올랐던 신도시 등 수도권 아파트는 시간이 흐를수록 상승폭이 둔화, 10월에는 0.02%포인트, 이달들어서는 0포인트대까지 둔화되고 있다. 가격이 제자리 걸음을 하고 있는 것이다. 서울 아파트의 경우도 주간단위 증감폭이 0.02%포인트에서 하락, 최저 -0.01%포인트로 낮아지고 있다. 거래 역시 위축, 서울의 경우 지난 10월 하루평균 244건이 거래되었으나 이달들어 228건 수준으로 줄어들는 추세다. 지난 4일 당정협의를 통해 취득세 영구인하 소급적용 시점을 8.28일로 적용키로하면서 그나마 둔화폭을 줄였지만 국회후속입법이 늦어지면서 재차 시장을 위축시킬 개연성이 크다. 연말까지 85㎡이하 또는 6억원이하의 주택에 대해 5년간 양도세면제 혜택이 상존, 거래심리를 촉발하고 있으나 그동안 세제효과가 지속된데다 비수기에 접어들고 있어 호재로 작용하는데도 한계가 있을 것이라는게 전망이 우세하다. 전세시장은 쌀쌀해진 초겨울 날씨로 수요는 감소, 전반적으로 오름폭이 둔화되는 양상이다. 수도권의 경우 지난 9월 주당0.10%씩 오르던 전세가가 10월들어서는 절반에 달하는 0.05%대로 낮아졌고 이달 들어서는 0.02~0.04%대에 머물고 있다. 서울도 0.20~0.25%에서 머물렀으나 둔화되는 양상이나 여전히 매물이 부족한 지역을 중심으로 상승세가 계속되고 있다. 63주 연속 오르는 장세이다. 이같은 상황을 감안하면 당분간 주택가격 오름세나 매수세 유입을 기대하긴 어려울 전망이다.

◆ 중장기 주택가격변동성 크지 않아, 지역수급여건 잘 따져야=매수세유입이 적극화되고 있는 않은 것은 주택가격 불안심리가 팽배해 있고 집을 사도 실리가 없다고 판단한데 따른 것이다. 실제로 주택가격 변동성은 갈수록 감소하고 거래 역시 점진적으로 감소하고 있다. 지난 1999~2008년까지 10년간 연평균 주택가격 변동율은 5.6%로 나타나고 있다. 하지만 2009년부터 2012년 현재까지 변동율은 2.0%수준에 그쳐 시장이 안정되는 모습이다. 주택거래량도 마찬가지다. 2006년 전국 주택거래량은 108만가구로 최고수준에 달했으나 2012년에는 74만 가구수준에 그쳤다. 경제성장이 안정기에 진입하고 주택부족문제가 완화되면 자연히 주택가격변동율은 줄어들고 거래량도 점진적으로 감소하는게 생리다. 평균 거주기간이 7.9년으로 늘고 있는 점이 이를 뒷받침해준다. 또 2023년까지의 2차 주택종합계획에서 공급물량을 현재보다 연10만가구이상 줄여 39만가구를 공급하는 것도 같은 맥락이다. 게다가 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)로 봐도 수도권 집값은 선진국에 비해 여전히 높은 수준이다. 지난 2006년 5.7배수준에서 2008년 6.9배로 높아진후 2010년까지 지속되고 있다. 이는 미국 4.0배, 영국 4.8배, 일본 5.9배에 비해 높은편이다. 다만 2008년 9월이후 글로벌 금융위기라는 경제쇼크가 부동산시장에 영향을 미쳐 수요 및 공급위축을 불러왔다는 측면과 인구 1000명당 주택수가 364가구(수도권 343가구)에 그치고 있다는 점, 노후주택이 급증한다는 점 등은 경제 호전시 수요증가를 불러오고 지역적 수급불균형으로 일부 가격상승요인으로 작용할 것으로 보인다.

◆ 전월세난은 지속, 2년이상 더 갈 듯, 임대수익 안정적=전세난을 벗어나기는 쉽지않을 전망이다. 우선 주택시장의 임대중심 구조변화가 지속되면서 우리 고유의 임차방식인 전셋집이 줄어들고 있어 전세난 지속은 불가피하다. 가격이 오르면 일부 매수세로 전환되고 입주물량 증가 등으로 완화될 소지도 없지않으나 대세불변에 따른 영향이 강하게 미쳐 전세구득난, 서민 어려움이 지속될 전망이다. 이는 전세가격 변동율로 나타나고 있다. 지난 1991~1997년 연평균 3.9%수준에 머물렀던 변동율이 2000~2008년에는 5.0%, 2009~2013년에는 6.6%로 높아졌다. 2009~2012년 수도권 매매가격은 4.3%하락한 반면 전세가는 무려 21.6%가 올라 심각한 전세난을 그대로 반영하고 있다. 높아지는 전세가로 월소득 대비 임대료 비율(RIR)도 높아지는 추세. 지난 2006년 18.7%에 이르던 임대료 비율이 2008년에는 17.5%로 높아졌고 2010년에는 재차 19.2%로 증가했다. 공급시장구조에서 보면 일단 내년 공급이 많아 다소 완화될 여건이다. 2014년 아파트 입주물량은 총 26만2207가구규모이다. 이는 금년 19만3492가구보다 6만8715가구가 많은 물량이다. 특히 수도권에서 올해 8만4380가구보다 3만여가구가 늘어난 11만4096가구가 입주, 다소 전세난 완화에 기여할 전망이다. 하지만 현재 임차가구가 45%에 이르고 공공임대에서 10%정도, 민간임대시장에서 35%정도를 해결하는 구조로 보면 전세수요를 수용하기는 여전히 어렵다. 민간시장에서 10%정도를 기업임대 등이 해결하고 있는데 나머지 25%가 여전히 무방비상태이기 때문이다. 결국 전세불안은 지속될수밖에없고 이과정에서 임대사업자는 안정적 수입을 확보하는 반면 상대적으로 집없는 서민피해가 가속화될 수밖에 없는 구조다.

장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com