접근성, 희소성, 정부정책 알고 투자하면 위험 적어....
최근 오피스텔․도시형 생활주택 등이 공급과잉으로 수익률 확보에 빨간불이 켜지고 있다. 하지만 주위를 유심히 살펴보면 알짜 수익형 부동산은 항상 있기 마련이다. 이제 수익형 부동산도 과거처럼 사놓으면 돈이 되는 시절은 지났고, 이제는 철저하게 트렌드에 맞는 상품을 선택해야 후회없는 투자가 되는 시기가 되었다.
그렇다면 수익형 부동산의 최근 떠오르는 트렌드는 어떤 것들이 있을까. 그 해답은 의외로 간단하다. ‘접근성’, ‘희소성’, ‘규제완화’ 등이 있다.
△접근성=먼저 ‘접근성’이 좋은 수익형 상품을 주목하라. 이러한 대표적인 상품으로 스트리트형 상가가 있다. 스트리트형 상가란 서울 강남 신사동 가로수길, 분당 정자동 카페거리, 일산 장항동 라페스타거리 등을 표방한 바로 길을 따라 조성된 상가를 말한다.
이른바 '스트리트 상권'이라 불리는 이들 상권에 속한 상가들은 데이트 및 휴식, 나들이와 쇼핑을 겸하는 이들로 연일 문전성시를 이루고 있다. 과거에는 단일 고층빌딩 구조가 한동안 주를 이뤘다면 이제는 길을 따라 저층 상가를 배치하는 스트리트형 상가의 분양이 활발하게 이뤄지고 있는 것이다.
그렇다면 이처럼 스트리트형 상가로 트렌드가 옮겨가는 이유는 무엇일까. 사회 전반적인 트렌드의 변화가 영향을 미친 것으로 분석된다. 사회 전반적인 트렌드가 보다 세련되고 감각적인 방향으로 변화하면서 쇼핑 이용객의 눈높이도 까다로워졌기 때문인데 대체로 스트리트형 상가는 심미안적인 측면에서 경쟁력을 갖춘 데다 쇼핑 동선도 편리하게 짜여 있어 단순형 상가에 비해 인근 유동인구 확보가 유리한 접근성 측면에서 우위를 보이고 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "'제2의 가로수길'이라는 식으로 광고를 해놓고는 실제로 무늬만 스트리트형 상가인 사례도 적지 않다"며 "스트리트형 상가의 경우 들어서는 점포들의 자체 경쟁력도 중요하지만 주변에 경쟁력이 있는 키테넌트 입점여부․문화적 요소이 가미 등이 더 큰 영향을 미치기 때문에 소비층의 접근성이 수월한지를 우선 파악해야 한다"고 말했다.
대우건설이 신축중인 성남시 분당구에 '정자동 3차 푸르지오시티' 1590실 오피스텔 내에 상업시설이 분양중이다. 1층에 26호실, 2층에 18개 호실로 총 44개 호실로 전용률 63%대로 전용면적 대비 최근 분양한 상품보다 저렴하다는 평가를 받고 있다. 수도권 최대 신흥오피스텔 밀집지역으로 입주예정 오피스텔 3,793실과 기입주 오피스텔 1,035실 주변 주상복합아파트 1,790세대로 향후 주변 배후수요로 인해 기존 정자동 카페거리 상권을 넘어서는 신흥상권으로 부각되는 입지다. 1층은 스트리트형, 2층은 테라스로 설계되며, 40% 중도금 무이자 혜택이 있다.
그 외 서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역 단지 내 상가 텐즈힐몰, 위례2차 아이파크 애비뉴 등이 있다.
△희소성=그 다음 트렌드로 ‘희소성’이 있다. 바야흐로 수익형 부동산에 넘쳐나는 원룸형이 지고 희소성이 높은 투룸형 오피스텔 투자의 대안으로 떠오르고 있는 것이다. 그간 오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우 1인가구에 초점을 맞추면서 공급과잉이라는 오명에서 벗어나지 못했다. 통계청 가구 구조 통계(2010년 기준)를 보면 4인 가구는 전체의 22.5%에 불과했지만 2인 가구(24.3%)와 3인 가구(21.3%)를 합치면 전체 가구의 절반에 육박한다.
최근 강남권 일대에 투룸형 수익형 부동산이 공급되어 관심을 끌고 있다. 건설사들이 최근 5년간 강남역 인근에 1~2인 가구를 위한 원룸오피스텔을 폭발적으로 공급한 반면 신혼부부 등 2인 가구를 위한 투룸형 오피스텔의 공급은 원룸공급의 절반에도 미치지 못하는 상황이기 때문이다.
먼저 대우건설은 역삼 푸르지오시티를 분양한다. 서울시 강남구 역삼동 735-17번지 일대에 지하 7~지상 15층 1개동 총 333실 규모이며, 지상 2~15층에 전용면적 23~33㎡ 규모의 오피스텔과 지하 1~지 2층의 근린생활시설로 구성된다. 37%의 투룸형 오피스텔 구성으로 사업지 인근 및 강남권역 품귀현상을 보이고 있는 투룸 구조의 오피스텔 수요를 일부 해소할 수 있을 것으로 예상된다. 분양가는 강남구에서 보기 힘든 3.3㎡당 약 1,500~1,600만원선이다.
그 외 11월 분양하는 ‘송파 하비오 푸르지오’ 오피스텔도 눈여겨볼 만하다. 이 아파트는 총 15개 동 중 오피스텔동이 5개동으로 지하 5~지상 19층, 전용 21~72㎡ 오피스텔 총 3470가구다.
△규제완화=정부의 ‘규제완화.도 수익형 부동산의 트렌드 중 하나다. 최근 정부의 임대규제 폐지 논의로 지식산업센터(옛 아파트형공장) 시장이 크게 요동치고 있다. 지식산업센터는 5년 동안 사업장을 영위하거나 남는 면적을 임대로 놓는 것 이외에 임대가 불가하다. 암암리에 투자자의 임대투자가 가능은 하지만 상가, 오피스텔과 같은 수익형부동산에 비해 임대투자가 활성화되지 못했다. 하지만, 중소기업 활성화 차원에서 지식산업센터를 분양받지 못하고 임대로 쓸 수밖에 없는 중소기업을 위해 임대폐지가 논의됨에 따라 내년에는 지식산업센터를 분양받고 임대를 줄 수 있게 끔 법 개정이 있을 예정이다. 지식산업센터의 입주물량이 꾸준하게 줄어드는 것도 주목해 볼 만하다.
한국창업부동산정보원의 권강수 이사는 “지식산업센터를 분양 받을 때에는 교통환경, 역세권 여부 등 임직원들의 편리한 출퇴근 뿐만 아니라 기업가치를 끌어올릴 수 있는지에 대해 충분히 고려해야 한다”고 전했다.
