주택시장 패러다임 변화- 금융,복지,보증 등 잇달은 국제세미나 개최
주택바우처 도입, 주택기금 활용, 맞춤형 주거복지 등 다각적 정책대안 모색1세대 1주택, 다주택자 양도세 중과는 조속 폐지, 시장정상화해야
주택시장 패러다임 변화에 따른 정책대안 모색이 활발하다. 1~2인가구 및 노인 가구 증가, 전월세 선호가구 급증, 베이비 부머세대 은퇴와 에코세대 등장 등이 향후 주택시장 변화를 이끄는 주요 요인으로 지적되고 있다. 아울러 인구 및 가구구조 변화와 주택보급률 증가, 경제성장율 저하 역시 주택가격 구조와 주택에 대한 인식을 바꾸고 주택수요의 다양한 변화를 초래하는 상황이다. 또 현안으로 부상하고 있는 1000조원대의 가계부채 부담과 변동금리 일시상환대출구조 등도 시급히 해결해야할 과제다. 이로인한 패러다임변화와 변수에 대응하기위한 다각적인 대안마련이 거론되고 있다. 주택금융을 비롯해 보증제도, 주거복지 등 다각적인 국제세미나가 최근 개최되고 시장에 활력을 불어넣을 새로운 주택정책 틀에 관한 방향모색 포럼이 개최되고 있는 것도 같은 맥락이다. 주택시장 정상화를 위한 국회의 후속입법지연과 달리 시장과 정책은 이미 저만큼 앞서나가 미래를 위한 대안마련에 나서고 있는 셈이다. 최근 개최된 세미나, 포럼 등을 통해 제기되고 있는 미래 주택정책의 다양한 국내외 목소리를 간추려본다.
◆ 보증상품 다양화,주택기금-도시재생 마중물로 활용해야=대한주택보증이 지난 13~14일 개최한 2013 국제주택금융 및 보증제도 발전방안 세미나는 향후 시장변화와 이에 대응한 보증상품개발을 위한 것으로 각국의 다양한 주택금융 및 보증상품들이 제시됐다. 키이스 핸슨 의장(캐나다 CHWC)은 주택보증, 모기지대출 및 보험의 통합적인 지원체계가 안정적 신규주택공급 및 소비자 보호에 필요하다는 의견을 내놨고 히로시 하야카와 의장(일본 AHWI)은 2009년 도입된 주택하자보험제도와 실효성을 설명했다. 닐 스미스 국장(영국 NHBC)은 주택보증보험의 소비자 보호방안과 분쟁시의 역할에 대해 피력했다. 또 발표 및 토론에서 향후 주택시장 성장이 둔화되는 시기에 새로운 보증대안이 마련되어야한다는데 의견을 같이했다. 지난 18일 개최된 제1회 국제주택금융포럼에서는 시어도어 토저 사장(미국 정부주택저당공사), 데렉 롱 소장(영국 주거안정연구소), 나카무라 나오유키 이사(일본 민간도시개발추진기구)등이 참여, 각국의 주택금융현황과 도시재생에서의 역할 관한 견해가 집중적으로 제기됐다. 이는 국토부가 개발이익만을 중심으로 공급해온 주택건설이 한계에 봉착했다고 판단, 국민주택기금과 정부재정을 통한 공공부분의 선도적 역할로 도시재생 및 공공임대주택건설을 추진해야한다는 인식에 따른 것이다. 또 국민소득 2만달러, 주택보급률 100%시대가 되면 도시재생에 대한 요구와 수요가 분출되는 상황에서 향후 주택기금을 효과적으로 활용, 도시재생을 적극 추진하기위한 국토부의 정책마련에 도움이 될 것으로 기대된다. 단순 저리융자형식을 그치고 있는 103조원대 국민주택기금의 리츠 투자와 운용주체 논란에 방향을 찾는데도 기여할 것으로 판단된다. 서승환 장관이 "국민주택기금이 재정부담을 낮추기 위해 메자닌 금융(출자와 대출의 중간형태)을 제공, 민자유치의 '마중물' 역할을 해야 한다"며 공적 보증·보험 등을 통해 시중의 풍부한 유동성이 주거복지와 도시재생, 취약계층으로 흘러갈 수 있도록 해야 한다"고 밝혀 추후 주택기금운용개편이 뒤따를 것으로 예상된다.
◆ 지속가능한 주거복지, 주택 바우처 실행 방안 논의도 =한국토지주택공사 토지주택연구원은 지난 12일 ‘지속가능한 주거복지 실현방안’이라는 주제를 놓고 한미 공동 국제세미나를 개최했다. 여기서는 2014년 하반기 시행을 목표로 정부가 다듬고 있는 주택바우처제도의 실효성을 높이기 위한 논의가 진행됐다. 특히 무주택 임차가구를 위한 주거지원을 현행 공공임대주택건설, 융자지원의 이원화된 주거지원 유형을 임대료 보조를 더한 3원 지원방식으로 확대하기 위한 토론이 이뤄졌다. 크리스티나 로잔 교수(미국 템플대학)는 ‘공급자 모델에서 수요자 모델로의 정책전환’ 주제로 발표에서 새로운 정책에 대한 국민적 합의도출의 중요성을 집중적으로 제기했다. 베시 콩 정책관(미국 주택도시개발부,HUD)은 미국 주택바우처 전달체계와 이행방안을 주제로 발표에 나서 10년 동안의 시범실시에 따른 다양한 문제점에 대해 설명했다. 특히 초기에 비해 자연재해, 정치적 이유 등으로 눈덩이처럼 불어나는 비용증가문제, 임차인 소득 기준 및 변화, 가구원 소득합산에서 오는 부작용 등 의도치 않은 일들이 벌어졌다고 설명했다. 진미윤 박사(LH연구원)는 ‘보편적 주거복지 실현방안’이라는 주제를 통해 공공임대주택확대건설을 통한 무주택가구지원방식은 건설비용증가에 따른 재정증가와 소득수준, 부담의 형평성에 한계에 직면한 만큼 주거급여제도(바우처)를 도입, 주거지원을 다양화하되 임대차시장 투명화와 점진적 발전 모색이 중요하다는 입장을 보였다. 공공임대건설위주 정책이 비용보조방식으로 전환됨에 따른 저소득층 주거지원효과와 빈곤층 지역편중문제가 집중 논의됐다. 블레어 러블 실장(미국 우드로 월신센터)은 토론에서 인간의 정주공간을 결정하는 만큼 정부기능만으로 해결하기어렵다고 밝히고 중산층 공동화, 기후변화, 사회적 불평등이 존재하는 만큼 민간과 공공,시민사회,지역사회가 서로 보완해서 문제를 풀어나가는 것이 중요하다고 덧붙였다. 김수현 교수(세종대)는 기반구축이 안된 상태에서의 무리한 시행은 많은 문제를 야기할 것이라며 냉정한 시행이 필요하다는 입장을 보였다.
◆ 시장활성화를 위한 새로운 주택정책의 틀=건주포럼주최로 19일 개최된 ‘주택시장 활성화를 위한 주택정책의 새로운 틀 모색’ 세미나에서는 시장패러다임 변화와 향후 주택정책의 방향성에 대해 집중적인 논의가 이뤄졌다. 허윤경 박사(건설산업연구원)는 ‘주택정책 패러다임변화와 새로운 틀의 필요성’이라는 주제를 통해 최근 1~2인가구 증가와 전세수요층 급증 등 다양한 변화는 저성장을 비롯해 인구 및 가구변화,점유형태,주거이동,공간 양극화, 재고 등의 면에서 다양하게 나타나고 있는 변화는 일시적이 아닌 패러다임변화로 해석했다. 따라서 가격급등, 대량공급,초과수요에 중점을 두고 세운 현재의 주택정책을 시장구조변화에 걸맞게 근본적으로 뜯어 고쳐야한다고 주장했다. 공급면에서는 단기대량공급에서 다품종 생산과 재고관리로 전환하고 수요측면에서는 1세대 1주택 폐기 등 수요억제정책을 과감히 포기해야한다고 밝혀 주목을 끌었다. 지불가능한 주택공급과 지방세에서 부동산세 비중을 낮추는 대안을 제시했다. 김선덕 소장(건설산업전략연구소)은 매입수요촉진과 가격규제 폐지를 골간으로 하는 정책수립이 시급한 상황인 만큼 민간시장 활성화, 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과 폐지등이 우선되어야한다고 주장했다. 특히 원룸형 주택, 도심 임대주택수요증가와 소형화, 다양화 니즈 대응에 한계에 달한 만큼 민간의 역할 강화방안이 시급하다는 의견을 제시했다. 야당에서 도입을 주장하고 있는 전월세 상한제는 임대주택에 대한 데이터가 어느정도 구축되고 논의되어야하며 전면 실시보다는 수급영향권 및 파급지역에 제한적으로 시행하는 것이 바람직하다는 의견을 제시, 당장 실행에 부정적인 입장을 보였다.
