도로변 푹 꺼진 땅 복토
특용작물 재배지로 활용도
은퇴생활자인 이재운(가명ㆍ65) 씨는 땅 ‘투기’에 실패한 경험이 있다. 그는 1991년 제주도 서귀포시 외곽의 밭 용지 1320㎡를 3.3㎡당 5만원에 주고 샀다. 당시 곧 개발된다는 부동산업자의 말을 믿고 땅을 샀지만 10년 넘게 감감무소식이었다. 이 땅은 1998년 IMF 금융위기를 거치면서 매기까지 완전히 끊겼다. 결국 이 씨는 눈물을 머금고 2003년 그 땅을 현지인에게 반값으로 넘겼다. 이 씨는 “땅이 안 팔리는 데도 기약 없는 개발 소식만 기대하며 무작정 매수자를 기다렸다”며 “스스로 가치를 올려보겠다는 생각을 한 적도 없었다”고 고백했다.
이 씨처럼 과거에 땅에 투자했다가 손해만 보고 힘겹게 되팔거나 아예 팔리지 않아 애물단지로 전락하는 경우가 심심치 않다. 땅거래가 잘되지 않는 것은 어제오늘의 일이 아니다. 토지 시장전문가들은 경기 침체와 정부 규제가 이어지면서 땅으로 시세차익을 보는 시대는 사실상 끝났다고 단정한다.
올 상반기 토지거래 허가구역이 대폭 줄어, 승인을 받아야 거래할 수 있는 땅은 전 국토의 1%를 밑돈다. 하지만, 토지거래는 오히려 줄고 있다. 특히 시설물 없는 순수 토지(빈 땅)거래는 2년째 감소세다.
그럼 팔리지 않는 땅은 어찌해야 할까. 부동산전문가들은 토지 소유주가 매수인의 심리 회복을 유도하는 방법을 스스로 찾아야 한다고 조언한다. 정부나 지자체가 주도하는 개발 프로젝트가 없다고 넋 놓고 앉아만 있으면 안 된다는 의미다. 전문가들은 토지에도 ‘리모델링 전략’이 필요하다는 조언한다.
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| 오랫동안 팔리지 않는 땅을 손쉽게 비싼 가격에 팔기 위해선 땅 한쪽에 도로와 연결되는 진입로를 만들거나 나무를 심는 등 부가가치를 높이는 ‘토지 리모델링’ 전략이 필요하다. |
예를 들어 진입로 개설이 가능한 맹지(도로 이면의 토지)는 다소 좁더라도 길을 놓는 게 효과적이다. 여기에 나무까지 심는다면 금상첨화다. 나무는 정원수 역할을 하기 때문에 땅의 가치를 상승시키는 촉진제나 마찬가지다.
2차선이나 일반 도로변에 푹 꺼진 땅이라도 가치를 높이는 방법이 있다. 그런 땅들은 건설회사들이 최고의 고객이다. 박철민 대정하우징 대표는 “공사 후 남은 흙을 버릴 곳이 없어 고민하는 건설업체들이 의외로 많다”며 “이 같은 건설사를 만나면 공짜로 지면을 복토할 수 있어 시세를 올릴 수 있다”고 말했다.
만약 자금이 부족해 땅을 개발하기 어렵다면 사업파트너를 섭외한 뒤 수익상품을 만들어 부가가치를 높이는 전략도 효과적이다. 매매가 어려운 임야의 경우 나무를 심거나 가족휴양지로 꾸며 입구에 작은 음식점ㆍ휴게소를 개설하는 방법도 좋다. 각종 특용작물을 키우는 작물재배지로 활용할 수도 있다.
최근에는 기후 변화로 특산지가 바뀌고 있다. 충남의 금산인삼과 경북 대구사과는 경기 북부, 강원도에서도 재배 가능하다. 농림지역 임야는 개발이 제한됐지만 개발 가능한 임야도 많다. 재배업자에게 개간을 허가하는 조건으로 땅을 임대할 수도 있다. 박 대표는 “거래가 마비된 환경에선 스스로 ‘알짜 토지’를 만들려는 땅주인의 노력이 필요하다”며 “각종 규정을 꼼꼼히 살펴 농림지역, 자연환경보전지역 등에 맞는 고부가가치 개발 전략을 실행한다면 제대로 된 값으로 손쉽게 매수인을 만날 수 있을 것”이라고 설명했다.
윤현종 기자/factism@heraldcorp.com
