강북 2호선라인 전세매물 전무
강남도 재건축 이주여파 전세난
공급확대로 매매 숨통부터 틔워야

종부세·재산세등 감면해야 매수활발
도심권 재고 주택거래도 탄력 받을듯


새해 부동산은 정부는 물론 정치권, 경제계, 건설업계, 일반 국민의 최대 화두다. 침체와 회복, 하락과 상승, 안정과 불안의 갈림길에 서 있기 때문이다. 출범 2년째를 맞는 정부는 그동안의 시장 정상화 고삐를 더욱 강하게 당기면서 거래활성화와 전세난 완화에 최대 역점을 두어나갈 것으로 예상된다. 아울러 내수 불황 타개의 핵심 분야로 인식, 부동산 활성화의 온기를 다른 분야로 확산시키는 데 전력을 다할 것으로 보인다. 정치권 역시 마찬가지다. 올 최대 정치 이슈인 6ㆍ4 지방선거 승패의 핵심 변수가 바로 부동산이다. 때문에 이를 표밭갈이의 주요 대상으로 삼을 것이다. 특히 수도권의 경우 집값 하락과 매매거래 중단으로 인한 자가 소유자들의 불만과 전월세난에 따른 세입자 원성을 해소하는 데 역점을 둘 것으로 예상된다.

이는 지난 2010년 5회 지방선거에서 분당 등 수도권지역 여야 대결의 주요 변수로 작용한바 있다. 경제 쪽에서도 부동산은 희망이다. 이미 미국 등에서 주택시장 활성화를 경제회복의 구심점으로 판단하고 집중적인 지원을 펼친 결과 상당한 효과를 보고 있음이 입증된 만큼, 국내 경기의 성장폭을 확대할 수 있는 지렛대 역할을 할 것으로 기대되기 때문이다.

빈사 상태인 건설, 부동산업계는 그야말로 절실하다. 이와 함께 투자자나 세입자 모두 자산시장 변화는 실생활에 영향을 미치는 가장 큰 변수로서 관심이 집중될 수밖에 없는 상황이다. 시장 정상화를 위한 주요 정책과제를 간추려본다.


▶전세안정 최대 과제, 공급 확대ㆍ세입자 보호방안 마련돼야=지난해 전세가는 매매가 0.3%대를 무려 25배 이상 뛰어넘는 7% 이상 올랐다. 세입자를 더 괴롭히는 것은 극심한 매물난이다. 겨울철 비수기에도 강북 2호선 라인은 매물이 씨가 말랐다. 강남 역시 현재의 매물난에 재건축 이주수요가 본격화되면 전세 매물 찾기는 더욱 힘들게 된다.

전세난민이 수도권으로 밀려 용인, 남양주, 김포, 의정부 등지의 전세시장이 연쇄적으로 달아오르는 이유다. 새해 입주아파트가 다소 늘어나기는 하지만 매매시장 숨통이 트이지 않는다면 누적된 전세난을 해소하기에는 역부족이다. 재계약 물량이 많은 짝수연도인 데다 전셋집은 되레 저금리 여파로 지속 감소할 수밖에 없는 구조다.

한국개발연구원(KDI) 자료에 따르면 오는 2017년, 또는 2018년에 이르면 월세가 전세를 앞지를 것으로 나와 있다. 이는 전세압박이 향후 지속될 수밖에 없음을 의미한다. 주택 부족 문제는 단기간 내 해결할 수 없는 것이 딜레마다. 우선 매입유도 등으로 수요를 감소시키고 공급 확대, 전세층 자금지원책 등 3가지 대안을 장단기적으로 추진해 나가는 것이 필요하다.

이 같은 입장에서 공유형 모기지 도입 등은 만시지탄의 감이 없지 않으나 절대 필요한 대안이다. 리스크를 감내할 수 있는 치밀한 장기 모기지를 만들고 이를 손쉽게 이용할 수 있도록 보완하는 것이 우선이다.

기획재정부 등의 협조가 반드시 선행돼야 한다. 공급확대 방안은 공공 부문에서 매입임대와 공공임대를 확대 공급하는 게 우선이다. 유효수요가 있는 도심권에서는 매입임대를 적극 추진해 취약계층에게 공급하고 행복주택 등 공공임대주택, 준공공주택 등을 확대하는 방안이 유효하다.

전세자금 지원책은 서민 중심으로 수립하는 데 그쳐야 한다. 자금지원이 되레 전세층 수혜로 인식돼 부작용을 불러올 수 있기 때문이다. 아울러 전세, 월세 세입자가 지속적으로 늘어나는 만큼 이들의 권리와 편익을 보장할 수 있도록 시스템화하고 관련법 제정 및 개정이 필요하다. 


▶매수세 탄력 위해 우선 세제 개선, 민간임대 활성화 시급=지난해 주택거래는 전년도에 비해 대략 25% 정도 늘어난 것으로 추정되고 있다. 침체의 늪에서 허덕이던 서울을 비롯한 수도권에서의 거래가 늘어난 것은 희망적이다. 자산시장에서 가격과 거래는 서로 밀접한 관계이기 때문이다.

생애최초주택자금을 활용한 실수요층을 비롯해 취득세 및 양도세 감면 등을 감안한 일부 수요층, 전세가격 상승에 따른 일부 반발 매수세가 시장에 개입한 결과로 분석된다. 이 같은 매수지원책이 새해에도 추진된다면 일부 매수시장이 움직일 확률이 높다.

더구나 경제 여건이 나아진다면 내집 마련에 관심을 가질 수밖에 없다. 미국 등을 통해 알 수 있듯이 경제 회복과 주택시장 회복은 서로 맞물려 상승작용을 일으킨다. 일자리까지 확대되는 영향을 미친다. 이는 상저하고(上低下高)로 예상되는 올해의 주택시장이 더욱 활기를 띨 수 있는 잠재적 이유다.

여기에 에코 세대라 불리는 임차거주 젊은층 역시 경제적 여건만 갖추어진다면 막강한 매입세력이 될 수 있다. 매수세를 더욱 활성화하기 위해는 생애최초주택자금 대출과 공유형 모기지를 확대하는 것이 중요하다. 하지만 세제를 근본적으로 개편, 임대형 주택 보유에 대한 부담을 덜어주는 게 시급하다.

취득세, 양도세는 물론 재산세, 종합부동산세 등을 모두 감면해 수익구조를 양호하게 유도하는 대책이 필요하다는 얘기다. 여유자금이 유입돼 매수세가 더욱 불붙게 된다면 재고 주택의 거래가 활발해질 것이다. 신규분양과 미분양 판매도 전월세난의 순풍을 타고 늘어날 소지가 크다.

재건축 진행속도를 높이는 것도 필요하다. 도심권 재고주택을 늘려 수급불안에 대비하고 투자수요를 늘려 매수세를 활성화해야 한다.

토지거래 역시 마찬가지다. 실가격 신고제도 도입 이후 매각에 따른 양도세 부담이 커져 토지시장을 짓누르는 요인이 되고 있다. 거래의 숨통을 트기 위해서는 별도의 보완조치가 필요하다. 주택과 토지시장은 서로 양의 상관관계인 만큼 시장을 정상화하는 데 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.