주택 90%이상 6억원 이하
정부 12·3후속대책 등 수혜
소득수준 맞는 대출상품 활용
미분양 아파트는 신중히 선택해야



작년 주택시장은 한 마디로 ‘전세지옥ㆍ매매천국’이었다. 전세가는 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 전세 만기를 앞둔 세입자들은 집주인의 전화조차 무서워했다. 전세가를 얼마나 올려달라고 할지 몰라 불안해했다. 반면 주택시장은 침체를 이어가며 주택거래는 줄고 가격은 하락했다. 전세난에 가슴 조였던 무주택 실수요자라면 2014년도 내집마련을 검토해 보는 것도 좋을 것 같다. 전문가들은 작년에 이어 올해 주택시장도 매수자 우위구도가 계속될 것으로 보고 있다. 사는 사람 ‘입맛대로’ 고를 수 있는 시장 분위기라는 것이다. 임현묵 신한은행 투자자문부 부동산팀장과 함께 세입자를 위한 올해 내집마련 전략을 살펴봤다.

▶정책적 부동산시장 환경은?=양호하다. 정부는 4ㆍ1부동산대책과 8ㆍ28 전ㆍ월세대책 그리고 12ㆍ3 부동산 후속대책을 통해 무주택 서민이 보다 쉽게 내집마련을 할 수 있도록 여러 가지 제도 개선 및 세제개편을 시행했다.

취득세 영구인하를 위한 지방세법 개정안이 국회 본회의를 통과해 2014년부터는 취득세율이 인하된다. 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세를 부담하던 것이 주택가격 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 취득세율이 낮아진다. 단, 6억원 초과 9억원 이하의 주택은 현행과 같이 동일하게 2%로 유지된다.

물론 취득세 영구 인하로 향후에는 언제든지 인하된 세율이 적용되어 당장의 주택수요 증가에는 기여하기 어려울 수도 있다. 그러나 당장 내년에 내집마련을 꿈꾸는 무주택서민에게는 반가운 소식이 아닐 수 없다. 주택의 90% 이상이 6억원 이하라고 하니 많은 매수자가 혜택을 볼 것으로 예상된다.

▶입지선정은 ‘무조건 중요’=내집마련을 결정했다면 먼저 어디에 집을 살지 결정해야 한다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있다. 입지의 중요성을 강조한 말이다. 자금력이 허락한다면 투자가치를 고려해 수요가 몰리는 곳에 내집마련을 하면 좋겠다.

수요가 몰리는 곳은 거래도 잘 되어 언제든지 내가 되팔고 싶으면 팔 수 있는 지역이다. 부동산은 수요가 몰리면 가격이 올라간다. 또한 유효수요의 연령에 따라 집값이 올라가고 내려가는 게 결정된다. 소득이 풍부한 수요가 몰려 사는 곳에 집을 장만하면 좋다.

▶중대형 선호는 옛말…집 넓이는 ‘상황에 맞게’=노무현정부 시절엔 다주택자에 대한 중과세로 집을 여러 채 보유하는 것보다 대형 아파트를 보유하는 게 여러 모로 유리했다. 중대형 아파트는 가격상승률이 높았다. 매매차익도 크게 났다. 그러나 그런 시절은 지나갔다. 중소형에 집중된 정부의 주택구매 유도정책 때문이다.

그렇다고 중소형 주택에서 추격 매수세가 포착돼 매매차익을 볼 수 있는 상황도 아니다. 보다 신중하게 집 넓이를 선택해야 하는 이유다. 현재로선 중소형 면적을 고르는 게 관리비용 등에서도 여러모로 유리하다. 서울 강남권 등 일부 고급 유효 수요가 남아있는 일부 지역을 빼면, 공급 희소성이 반영된 중대형 주택시장의 부활은 최소 1∼2년 이상 시간이 필요하다는 게 전문가의 전반적인 분석이다.

▶자금조달은?…대출 활용의 ‘전략적’ 지혜=요즘 대출 없이 주택을 구입하는 경우가 거의 없다. 대출금은 본인의 소득 수준에 맞게 책정해야 한다. 과거처럼 집값이 크게 떨어지면 낭패를 보기 쉽다. 과도한 대출금에 금리라도 오르면 자칫 하우스푸어로 전락할 수도 있다.

어떤 대출 상품이 본인에게 맞는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 무주택자로 부부합산 연소득이 7000만원 이하이고 생애 첫 집 대출자인 경우엔 공유형 모기지를 검토하는 것이 좋다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하로 6억원 이하의 기존주택 및 미분양주택으로 수익공유형 및 손익공유형 모두 동일하다. 지원 한도는 수익공유형 모기지의 경우 주택가격의 최대 70% 이내로 2억원 한도에 소득의 4.5배 이내에서 대출받을 수 있다. 손익공유형은 주택 가격의 최대 40%까지 2억원 한도 범위 내에서 지원받을 수 있다.

금리는 수익공유형 모기지가 연 1.5%의 고정금리로 20년간 원리금 균등분할 상환이라 이자 부담이 매우 적다. 손익공유형 모기지는 최초 5년간 연 1%의 이자만 부담하면 되고, 이후엔 연 2%의 고정금리로 이자를 부담하다 20년 뒤 원금을 일시에 상환하면 된다. 아울러 제도의 취지에 맞게 수익공유형 모기지는 주택매각 시 또는 대출만기 시 수익을 주택기금과 공유하면 된다. 손익공유형 모기지는 주택매각시 또는 대출만기 시 매각 손익을 주택기금과 공유하면 된다.

▶미분양아파트, 매입 제한 없지만 신중히 골라야=미분양 아파트는 청약통장이 필요없고 아파트의 동ㆍ호수를 자유롭게 선택할 수 있는 장점이 있다. 그리고 분양가 할인, 중도금 무이자 대출 지원, 이자후불제 및 무료 발코니 확장 등 다양한 혜택을 누릴 수 있다. 또 재당첨 제한도 적용받지 않고 가구주 여부, 주택 소유 여부도 문제 되지 않아 매입에 제한이 없다. 단, 미분양의 원인을 철저히 따져야 한다. 미분양의 원인이 아파트 자체의 문제인지 아니면 일시적인 시장상황에 기인한 것인지 구분할 필요가 있다. 주변에 혐오시설이 있지 않은지, 교통이나 교육여건이 좋지 않아 입주 후에도 문제로 작용할 사항이 얼마나 되는지도 봐야 한다.

장기간 미분양으로 남은 곳보다는 계약 취소로 인한 일시적인 미계약분이 좋다. 분양 직후 잔여가구가 적은 미분양을 고르는 것도 좋은 선택이다. 

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com