절반 이상 “하반기엔 회복” 예상
지방 아파트는 하락세 조짐
단지내·역세권 상가 투자 기회
세종시 토지시장 개발호재 여전
공급과잉 오피스텔은 수익 불투명


올해 부동산 시장에 대해 ‘상저하고’를 예상하는 전문가가 많다. 상반기엔 침체가 계속되지만 하반기로 갈수록 조금씩 회복될 것으로 보는 것이다. 헤럴드경제가 최근 국내 부동산 전문가 40명을 대상으로 한 조사에서 응답자의 절반 이상(21명)이 하반기 회복을 점쳤다. 

따라서 집을 산다면 오르기 전인 올 상반기를 노리라는 조언이 많다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “올해는 교통 등 입지여건이 좋은 도심의 소형아파트 선호도가 더 높아질 것”이라며 “더 오르기 직전인 1~3월이 내 집 마련 적기”라고 설명했다. 

▶중소형 아파트 활기 전망=부동산에서 거래 규모가 가장 많은 아파트는 ‘정책 불확실성’이 시장 활성화의 관건이 될 전망이다. 올 초까지 거래량에 큰 영향을 미칠 1%대 초저금리 장기주택담보대출 상품인 ‘공유형 모기지’가 얼마나 더 많이 나올지, 금리가 어떻게 변화할지, ‘다주택자 양도소득세 중과 폐지’나 ‘분양가상한제 탄력적용 법안’ 등이 어떻게 처리될지 등에 따라 시장 분위기가 크게 좌우될 것으로 보인다.

지속되고 있는 전세가격 상승세가 얼마나 이어질지도 아파트 시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 수도권은 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율) 급등으로 중소형 아파트값이 꾸준히 상승할 가능성이 크다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “전셋값이 많이 오르면 실수요자가 많이 찾는 중소형 아파트 급매물이 가장 유망할 수밖에 없다”고 말했다.

주택시장의 바로미터로 통하는 강남권 재건축 사업 속도에 따라 인근 아파트 시장도 ‘들썩’거릴 가능성이 크다. 다만 그동안 많이 오른 지방 아파트 값은 하락세로 전환할 수 있어 주의해야 한다. 다만 세종시 및 혁신도시 등에는 수요가 몰려 상승세가 이어질 것이란 관측이 많다.

박상언 유앤알컨설팅 사장은 “최근 가장 투자 상담이 많은 곳은 위례신도시의 추가 분양물량과 강남권 재건축 시장으로 가장 주목할 아파트 시장”이라고 설명했다.

▶오피스텔 관심은 ‘여전’, 수익성은 ‘글쎄’=수익형 부동산은 주택시장 침체기엔 관심이 생길 수밖에 없다. 집값이 오르기를 기대하기 힘들면 매달 안정적으로 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 관심이 쏠리게 마련이기 때문이다.

오피스텔은 수요에 비해 공급이 많아 수익성 악화가 불가피하다. 지난해에만 분양 물량이 3만여실을 넘었고, 올해 입주 물량은 4만여실에 달한다. 특히 수도권에 입주물량이 집중돼 지방보다 수도권에 타격이 클 것으로 보인다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “그동안 분양이 많아 향후 2~3년간 수도권 오피스텔 입주량이 3만~4만가구에 달할 것”이라며 “공급이 많으면 공실 위험이 커지기 때문에 매매가격과 월세가격의 하락이 불가피하다”고 설명했다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “오피스텔에 관심이 있다면 해당지역 입주 예정 물량을 고려하고 지하철 개통이나 산업단지 개발 등 수요에 영향을 미칠 지역 중심으로 찾아보는 게 좋다”고 조언했다. 한편으로 전세 임차인 입장에서는 비교적 새로 입주하는 오피스텔에서 전세 물량이 많이 나오기 때문에 수도권 일대 직장을 둔 수요자라면 신규 입주 오피스텔에도 관심을 가지면 좋다.

▶상가 수익성 ‘극과극’ 주의해야=저금리가 지속되면 상가 투자에 대한 관심은 커질 수밖에 없다. 특히 인기가 꾸준한 ‘아파트 단지 내 상가’는 안정적인 배후수요를 확보하고 있다는 장점으로 인기가 계속될 가능성이 크다. 다만 최근 쇼핑 행태가 가족단위 주말쇼핑으로 바뀌고 있는 점은 기억할 필요가 있다. 단지 내 상가에 맞는 업종이 따로 있다는 이야기다. 단지 내 상가이면서 역세권으로 유동인구를 유인할 수 있는 곳이면 금상첨화다.

상가는 은퇴 인구가 증가함에 따라 창업 수요가 늘어나 상가투자에 대한 관심은 지속될 전망이다. 하지만 입지, 상품별, 업종구성 등 다양한 요인에 따라 수익률 차이가 크고, 공실 발생 가능성 등 변수도 많아 투자가 만만하지는 않다. 박대원 상가정보연구소장은 “요즘 미리 임차인을 구해주는 ‘선임대상가’ 분양이 많은데 계약이 얼마나 지속될지 여부를 반드시 확인해야 한다”며 “상가 계약에 앞서 가급적 제3의 전문가와 상담을 하는 게 좋다”고 말했다.

▶토지시장 개발호재 지역 중심으로 꾸준한 상승=토지 시장은 올해도 세종시, 경기도 하남시, 서울 송파구 등 개발 호재가 확실한 지역을 중심으로 꾸준히 상승할 전망이다. 다만 상승폭은 크지 않고 안정적인 흐름을 보일 것이라고 대부분 전문가는 내다본다.

올해엔 특히 마곡지구 개발과 더불어, 제2롯데월드, 뚝섬 상업용지, 위례신도시 및 보금자리, 판교 알파돔시티, 송파 제2롯데월드, 지방 혁신도시 조성, 세종시 기반시설 조성 등 개발이 진행되는 지역 주변 토지값이 들썩일 가능성이 크다.

다만, 수도권 주요 대형 개발 사업이 무산된 이후 새로운 택지개발에 대한 우려가 커 본격적인 상승세를 기대하긴 어렵다. 서울 용산구가 성장 잠재력은 높지만 단기적으로는 국제업무지구 무산에 따른 여파가 계속되면서 땅값이 떨어지고 있는 것과 같은 이유다.

강공석 투모컨설팅 사장은 “부동산 시장이 본격적으로 살아날 조짐은 보이지 않고 있기 때문에 토지시장으로 새로운 투자자가 본격적으로 유입될 상황은 아니다”면서 “단기 투자수익을 노리고 토지시장에 투자하기보다는 최소 5년 이상 장기 투자 관점으로 개발 호재 주변을 노리면 좋다”고 말했다. 

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com