부동산 시장 활성화 기대속
아파트값 과도하게 들썩일땐
분양가 상한제 폐지 발목우려
전월세 신고제 의무화도 논란예고


“당장 매물이 쏙 들어갔어요. 집주인들이 조금 상황을 보자고 하네요. 아무래도 일단 호가(집주인이 부르는 값)부터 뛰지 않겠어요.”(강남 개포주공아파트1단지 단지내 상가 A중개업소 관계자)

정부가 19일 대통령 업무보고를 통해 재건축 초과이익환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등 재건축 규제완화를 추진하겠다고 밝히자 서울 강남권(강남, 서초, 송파, 강동) 재건축 시장에 기대감이 높아졌다.

▶분양가상한제 폐지 논란 다시 심화하나?= 과거 집값 상승은 보통 강남 재건축에서 시작했다. 미래가치를 기대하고 움직이는 투자수요가 많기 때문이다. 강남 재건축이 먼저 움직이고, 강남 일반아파트, 목동 등 서울 전역, 수도권 등으로 점차 확산되는 게 일반적인 집값 상승 방식이었다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “강남 재건축이 뛰면 늘 다른 지역 집값 상승으로 이어질 가능성이 생긴다”고 말했다.

문제는 강남 재건축 단지 시세가 들썩일 것이라는 우려가 커지면 현재 여당과 정부가 적극 추진하고 있는 ‘분양가상한제 폐지’는 어려워질 가능성이 커진다는 점이다.

재건축은 미래가치에 대한 판단으로 시세가 결정되는 투자성이 강한 대상이다. 그러면서도 곧 분양을 앞둔 곳이기도 하다. 재건축 조합원은 분담금을 줄이기 위해 늘 높은 분양가를 원한다. 사업성이 좋아지면 고분양가 가능성이 커질 수밖에 없는 이유다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 “재건축이 들썩이면 고분양가 확률이 높아지고 이는 전체시장에 나쁜 영향을 미치기 때문에 ‘분양가상한제 폐지’가 위험하다는 목소리가 커질 수 있다”고 예상했다.

재건축 규제완화가 분양가상한제 폐지 유보입장을 강화시킬 수 있다는 이야기다.

여당은 몇 년째 추진하고 있는 분양가상한제 폐지 법안 2월 국회에서 통과되기를 기대하고 있다.

▶전월세 신고제 의무화할까= 전월세난이 심각해지면 늘 부각돼 온 논란이 ‘전월세 신고제’의 필요성이다. 정부가 임대주택 전체 규모 등 제대로 된 전월세 거래 정보를 파악하지 못해 세입자 보호나 세금부과 등 대응을 제대로 못하고 있다는 의미에서다.

그럼에도 정부는 공식으로 전월세 신고제 도입에 부정적이다. 전월세 신고의무화가 임대주택 공급을 위축시킬 수 있다고 보기 때문이다. 하지만 ‘비정상의 정상화’라는 게 정부의 화두인 만큼 전월세 신고에 대한 요구는 꾸준히 제기되고 있다.

당장 국토부는 이번 업무보고를 통해 ‘매입임대 사업자 세제, 금융지원 강화’, ‘임대주택 정보 강화 계획’을 통해 사실상 ‘임대사업자 등록’ 유도하고 있다. 세금 혜택을 받기 위해선 신고를 하라는 것이다.

또 국토부 전월세신고시스템과 대법원 확정일자시스템을 통합해 전월세 실거래가 정보를 확대하는 등 전월세 정보를 강화하겠다는 계획을 통해 사실상 전월세 동향을 꿰뚫을 수 있으니 알아서 신고하라며 분위기를 유도하기도 한다. 주거급여 수급 가구에 대한 월세신고는 이미 의무화하기도 했다. 은행권 한 부동산 전문가는 “전월세 세입자는 이미 각종 세금 혜택이나 전월세 보호 장치를 위해 간접적으로 신고를 하고 있는 만큼 보다 투명하게 신고제로 전환하는 것도 나쁘지 않을 것”이라고 말했다.

박일한기자/jumpcut@heraldcorp.com

"여보, 재건축 규제 풀린다니값이 더 오르겠군, 매물을 거둬들여야겠어" "소유한 주택 수만큼 신규분양을 받을 수 있대요…하나 더 살까요?" "초과이익 납부 필요 없어졌으니 빨리 투자해야겠어요…유망한 곳은 더 오를텐데" "에휴~! 뉴타운이나 재개발지역엔 이렇다할 수혜가 없으니…" "꼭 강남특혜 같다…강북권 정비사업 활성화를 위한 조치도 빨리 해줘야 않겠나"

수억원 초과이익 부담금 피한
잠실5단지 · 개포1단지엔 ‘단비’
규제 대못 빠졌다 일제히 환영
강북도 ‘뉴타운 추가조치’기대감


19일 정부의 주택시장 정상화조치인 이른바 ‘2.19 대책’ 발표로 서울 재정비(재건축ㆍ재개발)시장이 술렁이고 있다.

강남권(강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파)재건축 단지들은 시장 심리에 불이 붙었다. 특히 조합원의 이른바 ’순이익‘을 최대 절반까지 회수하는 내용의 재건축 초과이익환수제(이하 환수제) 폐지 발표때문이다. 특히 연내 관리처분이 불투명했던 잠실5단지나 개포1단지 등은 ‘단비같은 호재’라며 이를 반기는 분위기다. 초과이익환수유예가 올해로 끝나 내년부턴 한 가구당 1∼2억원씩 부담금 폭탄을 맞을 수 있었기 때문이다.

▶‘대못 빠졌다’ 환영=잠실 5단지(3930가구) 상가 내 공인중개업소들은 이날 ‘대못 하나가 빠진 기분’이라며 환영일색이었다. 중개사들은 “이번 발표는 매수ㆍ매도자 모두에게 호재”라고 입을 모았다. 왜일까.

재건축예정 단지에서 집은 곧 조합원 분양권이다. 집을 사들이는 게 투자로 인식되는 이유다. 환수제가 사라지면 매수자에겐 사업종료 후 부담할 ‘미래비용’이 줄어든다. 망설일 이유가 없다.

매도자 입장에선 계속 갖고 있어도 개발이익금을 부담할 필요가 없어졌다.굳이 빨리 팔 필요가 없다는 게 중개사들의 설명이다.

인근 A공인 김 모 대표는 “실제 매도자들은 (더 높은 가격을 받기 위해)매물을 거둬들이고, 매수자들의 ‘입질’은 더 세진 것 같다”고 분위기를 전했다.

매매시장도 호조세를 유지 중이다. 지난 세 달 간 거래량은 감소추세지만 실거래가는 계속 오르고 있다. 잠실박사공인 등에 따르면 5단지 전체 매매 거래량은 작년 12월(계약기준) 23건ㆍ1월 14건ㆍ2월 9건을 찍었다. 전용 76㎡, 82㎡ 등 전 면적대에서 두달 간 2000만∼3000만원씩 올랐다. 추격매수가 붙었기 때문이다. 박준 박사공인 대표는 “매도자 우위로의 시장 변화가 더 빨리질 것”이라고 내다봤다.

▶ 비(非)강남4구 등 강북권 “섭섭하지만.. 강북도 외면하진 않겠죠” = 반면 강남4구를 제외한 강북권 등에서 수혜를 볼 가구는 1만4042가구에 불과하다. 이에 따라 강북권 민심은 썩 좋은 편이 아니었다. 환수제를 비롯, 조합원 신규분양 기회확대 등 모든 게 ‘재건축만을 위한’ 조치 아니냐는 반응이다. 이들은 정부가 강북권 대책도 마련하고 있지 않겠느냐며 추가조치를 바라는 눈치였다.

강북권의 한 뉴타운구역 조합원 정모씨는 “뉴타운은 서울 강북권을 중심으로 서울 전역에 걸쳐 있어 정부의 강북권 부동산 대책은 뉴타운 문제 해결책이라 해도 과언이 아닐 것”이라고 강조했다, 그는 이어 “뉴타운은 도로나 공원 등 기반시설을 모두 조합원 재산으로 만들게 돼 있어 조합원의 손해가 크다”며 “현재의 35%선인 뉴타운의 기부채납률을 20%로만 낮춰줘도 뉴타운 진행이 빨리 될 것”이라고 했다.

강북권 부동산 업계는 하루 빨리 피부에 와닿는 정부의 부동산 조치가 나오길 학수고대했다.

성북구의 한 공인중개사는 “지금 주민들은 뉴타운 때문에 큰 피해의식에 시달리고 있다. 개발 기대감으로 주택 보수를 미뤘는데 10여년간 개발이 정체되면서 이른바 ‘멘붕’에 빠졌다”며 “각각의 조합에 맡겨봐야 답이 안 나온다. 이제 정부 차원에서 뭔가 방향을 제시하고 이끌어가야 할 때가 왔다”고 목소리를 높였다.

김수한·윤현종 기자/factism@heraldcorp.com