말썽을 빚은 대부분의 수익형 부동산은 대부분 개발 주체가 여럿이고 복잡하다. 예컨대 땅주인 따로 있고 시행사, 건설사, 분양업체 등이 제각각이다. 개발자금 조달 역시 최초 땅 매입자금을 제2금융권 등에서 비싼 이자의 브리지론으로 조달하고 사업 승인 과정에서 건설사가 보증을 서고 금융권의 프로젝트파이낸싱자금(PF)을 대출받는다.

이어 건설회사가 수주, 분양업체가 이를 분양하는 식이다. 이 같은 복잡한 과정 탓에 제각각 수익을 챙겨야 하기 때문에 분양가도 비싸지는 구조적 문제를 가지고 있다. 또 분양이 제대로 안 돼 현금 흐름이 깨지고 업체가 경영 부실로 부도가 나게 되면 사업이 복잡하게 꼬인다. 공사가 중단되고 금융권이 압류하게 돼 분양자들이 피해를 보게 되는 것이다. 따라서 해당 수익셩 부동산이 어떤 과정에서 의해서 만들어지고 개발 주체가 믿을 만한지를 철저히 따져보는 것 역시 중요하다. 무턱대고 분양업체의 말만 믿었다가는 낭패를 보기 쉽다. 투자 리스크가 큰 셈이다. 또 분양업체가 임의로 분양, 문제가 생기면 책임을 지지 않는 경우도 종종 생겨난다.

완공 후 임대까지 보장하는 조건으로 분양을 했지만 유명무실한 경우도 허다하다. 대리임대인을 내세워 1~2년 임대 후 그다음에는 나 몰라라 하는 식이다. 임대수익률 보장 역시 허구인 경우가 많다. 분양 당시와 입주 후의 임대 시장 환경이 달라져 애를 먹는 경우가 다반사이기 때문이다. 관리 주체 역시 신뢰도 없는 업체로 응급 설립, 노하우도 없고 비용도 만만치 않아 계약과 다른 경우가 많다.

임대료를 받아 관리수수료를 떼고 수익을 돌려주는 약속이 종종 깨지기도 한다. 이 같은 불신 해소를 위해 최근 분양업체들이 다양한 안전망을 분양 조건으로 내걸고 있다. 분양자의 관리 및 완공 후 소유권 이전까지 신탁사가 진행을 맡도록 해 공사비 마련은 물론 계약자의 소유권 이전까지를 신탁사가 보증하도록 하고 있다. 진일보된 사례다.

준공 후 임대분쟁이 발생하는 문제를 해결하기 위해 10년 동안 장기 임대계약을 맺어놓고 분양계약과 동시에 투자자에게 임대차계약을 맺도록 하는 안전장치도 선뵈고 있다. 하지만 어떤 경우라도 완전신뢰성을 담보하기가 힘들다. 지난 97년 외환위기 쇼크, 2008년 글로벌 경제위기 등과 마찬가지로 경제 쇼크가 닥치면 주체별로 형편이 다를 수밖에 없고 건축법에 의한 분양상품이어서 보증조차 제대로 안 되는 경우가 허다하기 때문이다.

계약을 서두르기보다는 분양 주체들의 신뢰성을 먼저 따지는 게 우선이다. 또 빚을 내서라도 수익형 부동산을 분양받는다는 인식 자체도 바꿔야 한다. 호텔ㆍ오피스텔 등처럼 틈새 상품보다는 아파트 등 대중적 자산에 투자하는 것이 추후 거래나 안정성 면에서 유리하다는 점도 고려해야 한다. 

장용동 대기자/ch100@heralrcorp.com