김혜현 주택임대전문회사 렌트라이프 대표

연일 정부의 주택임대 정책이 쏟아지고 있다. 올해 2월부터 기업형 임대주택관리제도가 도입되어서 주택임대를 전문으로 하는 관리회사가 등장하게 됐다. 2월 26일 발표된 정부의 주택임대차 선진화 방안에 따라 월세 세입자의 부담이 완화되고 임대인 동의없이 소득공제 신청도 가능해 질 전망이다. 준공공임대주택에 대한 세제 혜택도 늘어난다. 국세청이 국토교통부의 확정일자 정보를 확보하여 주택 임대인의 소득을 파악할 수 있는 근거도 마련되었다.

주택임대제도 개편에 따라 주택 임대인들은 임대소득세를 피하기 어렵게 되었다. 지금까지는 임대인의 자진신고에만 의존하다보니, 2012년 기준 전국의 다주택자 135만명 중 주택임대소득 자진신고자 수는 약 6%인 8만 3000명에 그쳤다. 주택 임대인들에 대한 소득을 파악하고, 조세형평성에 맞도록 제도를 개선하는 것은 환영할 일이다.

월세가 임대거래의 절반임을 감안하면 늦은 감도 있다. 하지만 급하게 먹는 밥은 체하는 법이다. 원칙과 방향을 견지하되, 생겨날 수 있는 부작용과 선의의 피해자가 없을지에 대한 검토가 선행되어야 한다. 주택 임대소득 과세 대상에 대한 재정립이 필요하다.

현행 제도는 1주택자와 다주택자를 구분하고, 1주택자일 경우 다시 주택의 가격을 기준으로 과세 여부를 결정한다. 1주택은 실수요, 다주택자는 투자 수요라는 인식 때문이다. 결과적으로 월세 400만~500만원을 받더라도 기준시가 9억원 이하의 1주택자는 소득세를 내지 않는다.

렌트라이프가 지난해 거래된 다가구 주택의 매매가격을 분석해 보면 전체 거래의 약 93%가 9억원 이하의 주택이었다. 반면 2주택자는 월세 소득에 관계없이 원칙적으로 과세 대상이다. 물론 2000만원 이하인 소규모 임대사업자는 2년간 비과세하고, 2016년부터는 분리과세 및 경비율을 높여서 실질적으로는 세금을 내지 않도록 할 방침이지만 임대소득자로서 과세 대상임에는 틀림없다.

또한 2주택자도 월세 소득 뿐만 아니라, 전세에 대한 간주임대료가 부과될 예정이어서 실제 소득이 발생하지 않더라도 85㎡ 초과이고 기준시가 3억원이 넘는 주택을 소유하면 과세 대상이다.

부동산 시장의 반응은 차갑다.

당초 주택임대차 선진화 방안의 의도는 월세 공제방식을 변경하여 임차인의 부담을 덜어주려는 의도가 컸지만, 결과는 정반대로 나타나고 있다. 소득 노출이 불가피 해진 임대인들은 월세를 올려서 세금을 보전하거나, 보증금을 높이고 월세를 170만원 이하로 낮춰서 세금을 피하려는 움직임을 보이고 있다. 모처럼 살아나던 아파트 거래시장도 투자수요가 사라지고 실수요자까지 관망세로 돌아서면서 급속도로 위축되고 있다.

월세 시장이 커질수록 임대인과 임차인의 연령이나 소득, 자산 등 격차는 커질 수 밖에 없다. 과거 전세세입자가 매매의 잠재 수요였던 상황과는 다르다. 임대 정책이 더 신중해야 하고, 세심한 시장조사와 사전 예측이 필요한 이유이다.