▶ ‘주거용’ 수익형부동산 진퇴양난 = 오피스텔이나 도시형생활주택 등은 공급과잉현상으로 인해 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있다. KB부동산에 따르면 서울 오피스텔의 연 임대수익률은 2010년 8월(6.0%)이후 하락해 올 2월엔5.6%까지 떨어졌다.
또 오피스텔은 올해 입주폭탄과 맞물려 수익률저하와 공실 증가까지 우려된다. 부동산114에 따르면 지난 해(3만2898실 입주)에 이어 올해 4만1312실이 입주하게 된다. 지난해보다 1.5배 가량 늘었으며 6년 만에 가장 많은 물량이다.
오피스텔과 도시형생활주택의 임대수익률이 떨어지는 가운데 설상가상으로 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이란 악재까지 덮쳤다. 업계에선 향후 오피스텔 등 수익형부동산 임대사업자는 임대소득이 노출되고 세금부담이 더해져 투자선호도가 더욱 낮아질 전망이다.
실제 오피스텔과 도시형 생활주택이 많은 영등포구 당산동과 관악구 신림동 부동산시장엔 냉기가 돌기 시작했다. 지역 공인중개업계 등에 따르면 오피스텔과 도시형생활주택은 거래가 줄면서 마이너스 프리미엄까지 형성되고 있으며, 급매위주로 거래가 이뤄지고 있다.
영등포구 당산동 A 오피스텔은 지난 달 입주가 시작됐음에도 미입주 물량이 30%가량 되는 것으로 조사됐다. 당산동의 B공인관계자는 “ T오피스텔은 오피스텔 시장 침체가 계속되자 분양가를 낮추면서까지 고객유치에 힘쓰고 있다”며 “그러나 전ㆍ월세수요는 많지만 매매수요는 최근 찾아 볼 수 없다”고 분위기를 전했다.
한때 판교와 함께 ‘로또신도시’로 불렸던 광교신도시 오피스텔은도 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 광교신도시 C공인 관계자는 “수년 간 광교에 오피스텔 공급이 많았으나 수요는 한정돼 있어 현재 임대수익률은 3%대에 머물고 있다”고 전했다.
실제 광교테크노밸리 인근 S오피스텔과 T오피스텔은 지난 해 입주가 시작됐지만 절반가량은 불이 꺼진 상태다. 두 곳 30㎡형 분양가는 1억7000만원 안팎이었으나 현재는 1억4000만원 이하로도 거래가 안 돼고 있다.
도시형생활주택도 공급과잉으로 침체를 벗지 못하고 있다. 관악구 신림동 D공인 김 모 대표는 “신림동은 도시형생활주택이 넘쳐나급매 위주로만 거래된다” 며 “불과 2년 전 신림역 주변 도시형생활주택은 전용 18㎡ 기준 최고 1억3000만원까지 분양됐으나 지금은 1억 원 이하로 거래되고 있다”고 전했다.
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| 서울의 문정지구 현대지식산업센터 홍보관 사무실. 투자자들이 찾아와 상담을 진행하고 있다. |
▶ 상가, 지식산업센터 등 ‘비주거용’ 수익형부동산 시장 ‘훈풍’ = 이번 2.26대책의 직접적인 영향이 없는 상가나 지식산업센터 등은 오히려 인기가 조금씩 올라가고 있다. 일종의 풍선효과다.
서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역의 단지 내 상가 ‘텐즈힐’의 한 분양관계자는 “오피스텔에 쏠렸던 투자자들의 관심이 상가 쪽으로 옮겨 가고 있는 것 같다” 면서 “3월 이후 15일간 계약건수가 지난 한 달 간 계약건수 대비 갑절 수준”이라고 전했다. 왕십리뉴타운 2구역 입주가 시작돼 계약이 늘어난 것.
일부 지역 상가는 거래가 늘면서 웃돈까지 붙어 거래되고 있다.
서울 상암동의 한 공인중개사는 “2.26대책 후 아파트를 찾는 손님 발길은 뚝 끊겼지만 상암지구 중심상권은 최근 5000만원 이상 프리미엄이 형성돼 거래됐다”며 “상가 투자자도 늘어난 편”이라고 전했다.
지식산업센터도 상가와 비슷한 분위기다. 서울 금천구 가산디지털단지에서 분양 중인 ‘에이스 하이엔트 타워10’ 분양관계자는 “올해 지식산업센터의 임대제한규제가 풀릴 것으로 예상돼 고객층이 더 두터워졌다”며 “이 지식산업센터는 이달 11일 분양을 시작 후 일주일 만에 계약률이 40%를 넘어섰다”고 말했다.
또 개발이 집중되고 있는 서울 송파구 문정지구의 지식산업센터에도 투자자들이 몰리고 있다. 문정지구는 첨단업무지구와 문정법조타운이 들어선다. 이 자리엔 ‘문정역 현대엠코 지식산업센터’를 비롯해 ‘엠스테이트’, ‘현대지식산업센터’ 등도 분양 중이다.
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