양도소득세 중과폐지 등 영향
LTV 등 규제 탄력 적용을
생계형임대 비과세 영구화도 필요


“주택시장 거래가 회복단계에 접어들었다. 거래량이 유지하도록 시장환경도 바뀌었다. 가계대출이 늘어난 건 사실이지만, 임대시장 불안정성을 감안하면 내집마련 기회를 넓혀줬다는 해석도 가능하다”

주택관련 전문연구기관들이 정부가 내놓운 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책(4.1대책)’ 발표 후 1년을 이같이 평가했다. 

남희용 주택산업연구원장과 김현아 건설산업연구원 건설경제실장은 ‘주택에 쏠려있는 중산층의 자산가치 안정, 그리고 시장 체질개선에 역점을 뒀다’며 4.1대책의 성과를 대체로 인정했다. 최근 수도권 위주의 집값 하락세도 일시적 현상에 그칠 것이라고 내다봤다. 아울러 이같은 시장환경을 지속하려면 대책의 유연성(남희용 원장)ㆍ땜질식 처방이 아닌 멀리 내다본 정책(김현아 실장)등이 필요하다고 주장했다.

▶ 4.1대책 발표 후 1년 간 주택시장 움직임을 전반적으로 평가한다면 = 남희용 원장(이하 남) “주택경기가 살아났다. 일련의 처방들이 거래활성화에 일조한 덕이다. 양도소득세 중과폐지, 취득세 영구감면 등이 시장환경을 개선했다. 저리의 생애최초주택구매 대출 등으로 내집마련 부담도 덜었다. 분양도 확실히 잘 되고 있다”

김현아 실장(이하 김) “거래가 회복됐다. 일시적이었던 경기부양책들 대신 (4.1대책에서)시장 체질 변화에 역점을 둬서다. 대표적인 게 취득세 영구감면이다. 예전엔 집을 사려 해도 정부가 세제혜택 주는 시점을 기준으로 삼다보니 ‘막달효과’ 직후 거래절벽이 반복됐다. 양도세 중과제 폐지도 일시적 2주택자 등의 부담을 덜어주는 등 시장 환경 자체가 굉장히 바뀌었다”

▶ 하지만 가계부채는 줄어들 기미가 안 보인다. 일각에선 ‘빚 내서 집 사라’ 대책으로 이같은 현상이 더 심해졌다고 판단한다 = 김 “빚 내서 집 사란 처방이 100점짜리 대책은 아니다. 집값 조달방식이 부채 뿐이란 것도 일종의 비극이다. 하지만 이를 경기부양보단 국민주거안정의 측면에서 볼 필요가 있다. 자가주택 자체가 지닌 주거안정성은 분명히 있다. 모기지를 통해 집을 사는 개념은 모든 선진국의 사례에서도 볼 수 있다. 이는 다르게 말하면 ‘집값을 천천히, 나눠서 갚으라’는 의미다. 현재 모기지가 원리금 분할상환 형식인 것도 그래서다. 월세보다 좀 더 저렴한 이자비용으로 집을 사라는 공유형모기지의 취지와도 통한다. 금융의 힘으로 집 구매를 앞당긴다는 이점도 있다. 결국 임대(전세) 공급이 줄고 있는 상황에서 생긴 문제를 해결하기 위한 방안으론 적절했다고 본다”


▶ 최근들어 상승률이 소폭 꺾이긴 했지만, 전셋값은 크게 오른 상태다 = 남 “이제 전셋값은 더 이상 크게 오르기 힘든 구조다. 현재 월세가격지수와 월세전환율(전세금→월세 전환 비용을 연이율로 계산한 것)이 내려가고 있는 상황, 그리고 저금리 환경을 봐야 한다. 예를 들어 전세금이 1억원이고 은행이자가 3%일때 전환율이 6%라면 이 집주인은 월 60만원을 수익이 가능한 월세를 선호할 것이다. 그러나 지금처럼 월세공급이 늘어 전환율도 내려간다면 전세금을 은행에 넣어 받는 이자액과 큰 차이가 없어질 것이다.

결국 전셋값은 월세가격에 연동될 수밖에 없다. 따라서 월세가격 안정화가 정착해 세입자 받으려는 집주인들이 전셋가격을 더 올리지 못하는 시점, 그리고 집값이 최소 물가상승폭만큼 ‘안정적으로' 올라 매수심리가 살아나 전세로 사람들이 더 몰리지 않는 시점이면 전세도 안정될 것으로 본다. 최소 1∼2년 후 부터가 될 것이다”

▶ 3월 말께 부터 수도권 위주로 나타난 기존 집값 하락세는 일시적인가, 혹은 장기적인 추세가 될까 = 김 “큰 쇼크는 아닐 것이다. 4.1대책 및 일련의 조치들은 일시적 처방보단 시장 체질개선에 방점을 찍어서다. 최근 2.26 임대차선진화방안으로 시장심리가 위축되긴 했다. 그러나 향후 국회통과 과정에서 많은 변화가능성이 예측된다. 시장의 불확실성을 해소하는 방향으로 전개될 공산이 크다. ”

남 “일시적이다. 2.26 방안이 단기적으로 시장상황에 찬물을 끼얹어서다. 소득에 과세 있어야 한다는 이번 방안의 원칙론엔 동의한다. 그러나 발표시기가 지나치게 빨랐던 감도 없지 않다. 시장이 좀 더 회복하고 나서(올 하반기께) 나왔어도 늦지 않았다”

▶ 주택시장에 대한 정부의 추가 처방이 필요하다면 = 남 “연 월세소득 2000만원 이하 생계형 임대(월세)사업자에 주기로 한 2년 간 비과세 혜택을 영구화(化) 해야 한다. 비과세 혜택 대상도 월세소득수준 만으로 한정할 게 아니라, 다양하고 유연한 기준점이 필요하다. 월세만 받아 살아가는 이들의 임대소득세가 부과될 경우 더 문제될 수 있는 건 덩달아 부과될 각종 사회보험료다. 현재 임대사업자가 응당 내야 할 세금을 안 내고 있었던 건 맞다. 그러나 이들에겐 세금 자체가 주는 ‘공포감’이 상당하다.

아울러 LTV(담보인정비율)ㆍDTI(총부채상환비율) 등 대출규제도 상환능력을 개인별로 따져 탄력있게 적용할 필요가 있다. 이는 민간임대공급 활성화와도 관련있다. 다주택자인 임대사업인에게 저금리 레버리지의 혜택을 줘 수익성을 개선해주자는 것이다”

윤현종 기자 / factism@heraldcorp.com