문정 ‘H-Street’ · 효성 해링턴타워
고정수요 확보용이 투자 유망
분양성적 양호…웃돈 1억 거래도
고정고객과 유동인구 흡수가 동시에 가능한 소위 ‘일석이조’형 상가가 투자자의 이목을 끌고 있다. 수요의 이중창출이 가능해서다. 실제 이같은 조건에 부합한 상가들은 분양률이 단기간에 70%선을 넘어섰다. 일부 분양권엔 웃돈도 붙어있다.
▶‘잘 나가는’ 상가의 유형은 = 관련업계에선 고정수요 확보가 쉬운 상가의 대표 유형으로 오피스텔 단지 내 상가ㆍ지식산업센터 내 상가를 꼽는다.
오피스텔 입주민 대부분은 1∼2인 가구다. 식사나 간단한 쇼핑 등을 단지 내 상가에서 해결하는 경우가 많다. 한 상가분양 관계자는 “(오피스텔 상가의 경우)동선에 따라 지역 근린상가 역할까지 하는 곳도 상당하다” 며 “(대표적인 곳으로) 서울 관악구의 서울대입구역 인근은 대로변 오피스텔 상가들이 중심상권 역할을 수행하고 있다”고 분위기를 전했다. 지식산업센터(구 아파트형 공장) 내 지원상가도 고정수요 창출이 가능한 유형이다. 입주기업을 ‘단골’로 받을 수 있어서다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점 등 입주 기업이 쉽게 이용할 수 있는 업종의 인기가 높은 편이다.
게다가 지식산업센터에서 상가 면적비중은 전체 10% 내외다. 점포 수가 적어 상대적인 희소가치를 누릴 수도 있다.
그러나 상가 투자에서 단골 확보가 쉬운 유형만 찾다간 낭패를 볼 수 있다. 특히 오피스텔이나 지식산업센터는 공급이 급증하는 중이다. 역세권 여부나 유동인구 등 입지 관련 요소를 추가로 고려해야 하는 이유다.
오피스텔의 경우 300실 이상 중ㆍ대규모 단지를 눈여겨볼 필요가 있다. 소위 ‘덩치가 큰’ 오피스텔의 입지는 브랜드 건설사가 찍은 핵심상권일 가능성이 높기 때문이다.
지식산업센터도 추가 배후수요가 예상되는 지역을 골라야 한다. 법조단지 이전이 예정된 서울 문정지구가 대표적이다. 최근 ‘당산 SK V1센터’ 상가의 분양이 거의 끝난 당산동도 고정고객과 유동인구를 합쳐 1만1000여명의 수요가 예상돼 ‘핫 플레이스’로 꼽힌다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “지식산업센터 상가의 경우 입주기업수요에 지나치게 의존할 경우 예기치 못한 공실상황 등에 (수익구조가)취약해질 수 있다”며 “주변 배후수요가 풍부한지도 같이 따져야 한다”고 조언했다.
▶‘일석이조’형 상가 분양성적ㆍ예상수요 살펴보니 = 실제 단골확보가 용이한 동시에 유동인구(배후수요)흡수 가능성이 높은 상가는 분양성적이 양호한 편이다. 수요도 상당하다.
업계에 따르면 올 3월에 분양을 시작한 오피스텔 ‘천호역 푸르지오시티’ 단지 내 상가(점포 수 42개)는 5일 현재 계약률 80%를 찍었다. 1층 전면부 분양권엔 3000만원 이상의 웃돈도 붙었다. 준공은 15개월 후다.
상가뉴스레이다에 따르면 이 상가의 고정고객은 5000여명, 유동인구는 4만명(천호역 기준)정도로 예측됐다. 35층, 752실 규모의 대단지인데다, 지하철 5ㆍ8호선 천호역을 바로 앞에 둔 입지의 혜택도 받았다는 분석이다.
‘강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 오피스텔 내 상가(점포 수 62개)도 고정고객(358실 규모)과 배후수요 덕을 동시에 본 케이스다.
업계 분석에 따르면 이 상가는 강남역 1∼4번출구 유동인구(22만명가량)를 거의 그대로 흡수할 가능성이 높다. 1층 대로변 전면부 분양권의 웃돈은 7000만~1억원 선에 잡혀있다.
지식산업센터 상가 중엔 문정지구 ’현대지식산업센터’ 상업시설인 ‘H-Street’가 돋보인다. 이곳은 올 1월부터 분양을 시작해 현재 90%의 계약률을 보이고 있다. 분양권(1층 기준) 웃돈은 3000만~5000만원 선이다.
이 상가는 지하층 36개, 지상1층 120개 등 총 156개 점포로 구성된다. 이곳의 경우 입주기업 수요만 5000여명 정도로 업계는 예상했다. 이에 더해 위례신도시, 강남보금자리, 동남권 유통단지 등 근거리 배후 주거인구도 20여만명에 육박할 것으로 전망됐다. 준공은 2016년 상반기로 예정됐다.
윤현종 기자/factism@heraldcorp.com
