‘지속적인 회복이냐, 아니면 재차 추락이냐’  2015년 부동산 경기 전망이 시장과 업계, 정부의 초미의 관심사다. 시장은 3분기 매수세가 급전직하로 꺾여 거래 절벽상태로 급매물이 다시 나오는 추세다. 택지보유규모를 늘린 주택건설업계는 불안하다. 연평균 40만구 이상 공급한 주택 입주가 본격화되는데다 구매력을 뒷받침해 줄 경제가 풀리지 않아 내년 상반기안에 분양시장이 약화될 것이라는 걱정이 크다. 정부 역시 시장이 재차 침체에 빠져들면서 전세난까지 심화되는 최악의 상황을 우려, 개정 3법 국회 통과와 임대주택 확대공급방안 마련에 부심중이다. 

다행히 민간연구소의 내년 전망은 그리 절망적이진 않다. 건설산업연구원과 주택산업연구원은 내년도 주택가격이 금년수준인 1.5 ~ 2.0% 정도 오를 것으로 내다봤다. 최소한 물가상승 정도 올라야 주택시장이 순환하고 자산시장으로서의 역할을 제대로 할수 있다는 점에서 보면 그나마 다행이다. 특히 수도권 시장이 올해 1.1%보다 높은 2.0%정도로 상승, 활력이 더해질 것이라니 고무적이다. 신규시장 호조와 투자수요 유입 등 긍정적인 지표가 시장을 지속 견인할 것이라는 판단에서다.

하지만 이같은 긍정적인 요인 분석과 전망은 부동산 시장시장 내외부 여건이 우호적이냐, 비관적 인가에 따라 완전히 달라질 수 있다. 내년 시장에 영향을 미칠 외부적 여건은 녹록치 않다. 당장 환율 등 거시적 경제 환경을 제외하고라도 30개월 만에 최저로 떨어진 실질 소득 감소, 경기위축에 따른 고용 불안, 급증하는 가계 부채 등은 주택 구매력을 약화시킬게 뻔하다. 주택보유패턴이 소유에서 거주 중심으로 급속히 변하는 것도 자가주택 구매 수요를 크게 떨어뜨릴 수밖에 없다. 최근 5~6년간의 학습효과까지 더해져 주택 투자는 냉소적으로 변해버린지 오래다. 재건축 중심의 서울 도심권과 인근 위례신도시 등 일부 분양시장만 온기가 살아 있는 이유다.

시장을 더욱 꼬이게 하는 것은 이같은 변화로 수요층이 대거 임대시장으로 몰려나오고 있다는 점이다. 과거와  달리 전세난이 5년째 지속되는 것도 여기에 기인한다. 소비자는 거주 비용을 따지게 되고 임대자는 수익을 따지는 구조로 변하면서 전세가 무너지고 월세가 임대시장의 절반을 넘어서고 있다. 이같은 추세는 내년에 더욱 가속화, 전세시장은 역동적으로 움직일 전망이다. 주택산업연구원 등은 전국 평균 3.5%, 수도권의 경우 무려 5.0% 상승을 예고하고 있을 정도다. 서울 아파트 입주물량 감소, 강남재건축이주 수요 증가 등이 수도권 전세시장 불안의 최대요인이다.

주택시장의 근본적 해결책은 유효 수요가 있는 곳에 공급을 확대하고 이를 지원하는 것이다. 이런 입장에서 부동산 3법의 국회 통과는 매우 중요하다. 분양가 상한제의 탄력적용과 재건축 초과이익 환수 폐지, 재건축 주택공급제한 폐지 등은 유효 수요가 있는 도심권의 주택을 확대 공급할수 있는 유일한 대안이다. 임대주택물량을 늘이는 것도 효과적이다. 야당이 투기우려에서 벗어나 속히 결단을 내려야 한다. 전월세상한제와 전세계약갱신 청구권 확보는 수요자 중심시장일때 가능한 일이다.