요즘 전월셋값이 치솟으면서 어떻게 보증금을 지킬 것인지 관심이 커지고 있다. 불법건축물이 많은 옥탑방 세입자라면 더욱 불안할 것이다.
결론적으로 불법 증축한 미등기 옥탑방이라도 세입자가 실거주하면 주택임대차보호법(이하 주택임대차법)의 적용을 받을 수 있다. 이에 법의 보호를 받기 위한 임대차 계약 시 주의사항에 관해 부동산114 등의 전문가 의견을 종합해봤다. 다만 요즘 아파트 외 빌라 등 다른 주택도 보증금을 떼일 가능성이 높은 ‘깡통 전세’가 속출, 법적 장치가 만능은 아니라는 지적도 있다.
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| 요즘 전월셋값이 치솟으면서 보증금을 지키는 법에 대한 관심이 커지고 있다. 불법건축물이 많은 옥탑방도 예외는 아니다. 사진은 서울의 한 옥탑방 모습. |
▶우선변제권은 확정일자까지 받아야=임대차 계약 후 이사해 거주하고 주민등록 전입신고를 하면, 주택임대차법에 따라 임차인의 대항력이 생긴다. 하지만 경매 진행 시 후순위 채권에 앞서 보증금을 배당받는 우선변제권을 행사하려면 확정일자도 받아야 한다. 전입신고는 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr)에서 신청할 수 있지만, 확정일자를 받으려면 보증금 잔금을 치른 날 임대차 계약서를 가지고, 관할 동사무소를 방문해야 한다.
이때 실제 거주지와 등기부등본ㆍ건축물관리대장 상 주소가 일치하는지 확인할 필요가 있다. 거주지와 주소가 다르면 주택임대차법의 보호를 받을 수 없기 때문이다. 호수 구분이 불분명할 경우 계약서에 층수, 세부면적 등을 명시해야 한다. 미등기 물건이라 정확한 표시가 어렵다면 보증금을 최소화하는 게 바람직하다.
임대차 재계약 시 보증금을 증액할 경우 기존 계약서에 늘어난 금액을 명기하거나 증액분에 대해서만 임대차 계약서를 써 확정일자를 받는 게 현명하다. 계약서를 새로 써 확정일자를 받으면 기존 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있는 시점이 늦춰지기 때문이다.
▶선순위 담보물건 설정일 확인해야=경매 시 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수도 있다. 이는 저당권 순위에 상관없이 보증금 중의 일부를 최우선으로 돌려받을 수 있는 권리다. 단, 소액임차인 해당 여부는 임차인의 전입신고 날짜가 아닌, 선순위 담보물건 설정일을 기준으로 한다.
예를 들어 서울에서 근저당권이 2002년 5월 설정된 보증금 6000만원짜리 전세 계약을 해 올해 전입신고를 했다고 치자. 이 경우 보증금이 2015년 기준 소액보증금범위(9500만원) 보다 낮지만, 2002년 소액보증금범위(4000만원)를 넘어 최우선변제 대상이 아니다. 따라서 등기부등본을 통해 선순위 담보물건 설정을 확인하고, 주택임대차법 상 해당 시점의 지역별 최우선변제금액과 보증금을 비교해봐야 한다. 최우선변제 대상이라면 보증금 일부를 먼저 받고, 나머지는 남은 배당금에서 우선변제권을 통해 돌려받을 수 있다. 권리를 행사하려면 경매 배당요구 기한내 배당 신청을 마쳐야 한다.
▶법적 보호 능사 아니다=매매가 대비 등기부등본 상 근저당 설정액(대출)과 전세금 합산액이 매매시세의 70%를 넘는 집은 아예 피하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 특히 옥탑방은 보통 투자가치가 떨어지는 낡은 주택에 들어서 경매 시 비싼 값을 받을 가능성이 낮다. 전세 보증금을 떼일 위험도 그만큼 큰 셈이다.
bettykim@heraldcorp.com
▶옥탑방 임차보증금 지키려면 기억해둘 7가지
1. 전입신고 하고 확정일자 받아야 우선변제권 생겨
2. 실제 거주지와 전입신고 상 주소 일치해야
3. 호수 구분이 불분명할 경우 계약서에 층수, 세부면적 등 명시해야
4. 소액임차인 최우선 변제권은 선순위 담보물건 설정일 기준
5. 최우선변제 임차인은 경매 배당요구 마지막날까지 배당 신청 마쳐야
6. 임대차 계약시 보증금 늘렸다면 확정일자 새로 받을 것
7. 매매가 대비 대출과 보증금 합산액이 70% 이상 ‘깡통전세’는 피해야
