주택시장의 봄바람이 거세다. 올 들어 월단위 거래량이 11만건으로 급증, 지난 2006년 주택시장 대호황기에 버금갈 정도다. 1분기 매매가도 0.87%가 올라 상승폭이 커지는추세다. 지친 전세수요층과 초저금리로 인한 임대 사업 수요층이 재고 및 분양 시장을 달구고 있는 것이다. 자가주택시장이 활기를 띠면 상대적으로 전세 등 차가주택 시장은 주춤하는게 정상이다. 하지만 올 봄 전세 매물난은 더욱 심화되고 오름폭은 매매가 상승폭을 앞질렀다. 1분기 전세가 오름폭이 매매가의 1.5배인 1.28%에 달한 것이다. 매매가 대비 전세가 비율이 역대 최고치인 71%에 육박한 것도 같은 맥락이다. 이같은 시장세라면 전세난은 적어도 수년 이상 지속될 수 밖에 없다. 월세로 바뀌는 선진국형 임대시장으로의 구조 변화를 가로 막기는 불가능하다. 다만 전세 수요와 공급간의 괴리를 좁혀 전세난을 완화하는게 최선이다. 소득과 일자리, 집값 등의 불안으로 셋 집에 거주하려는 임대 수요 증가를 가급적 늦추는게 필요하다. 또 전세집이 월세로 바뀌는 공급 감소 현상을 완화, 보다 많은 전세물량이 나오도록 유도해야 한다. 이런면에서 자가주택 수요지원과 임대주택 확대 공급을 추진하는 정부 정책 방향은 원칙적으로 맞다. 맞춤형 주택 대출 상품을 확대해 전세층을 자가수요층화하고 기업형 임대 주택 공급으로 수급 균형을 유지하는게 최선책이다. 하지만 자가주택 매입 확대에 한계가 있고 임대주택 확대 공급은 시일이 걸린다는게 문제다. 대출은 1100조원대에 달하는 가계부채에 발목이 잡히고 기업형 임대는 택지 확보에서 주택 건설,입주까지 최소한 4-5년이 걸린다. 수요가 있는 도심권에 공급하는 것도 문제다. 땅이 없기 때문이다. 공공임대아파트 공급 역시 계획 물량은 풍부하나 실제 착공된 물량은 25% 정도에 불과하다. 올해 12만가구 공급 예정이나 임대시장에 영향을 줄 물량은 고작 2만여 가구다. 이렇게 본다면 당분간 전세대란 해소는 쉽지 않다. 결국 민간의 힘을 빌릴 수 밖에 없다. 자가보유율이 58%(수도권 51.5%)에 그치고 있는 입장에서 보면 더욱 그렇다. 민간 여유자금을 끌어 들여 공급을 늘리기위해서는 낡은 구시대적 규제 철폐가 우선되어야 한다. 특히 임대사업자나 다주택자에게 주어진 징벌적 세금 굴레를 벗겨내는게 시급하다. 주택 보유 숫자보다 금액으로 따져 세금을 매기는게 옳다. 임대의무기간 위반 등에 매겨지는 각종 패널티와 전세임대보증금에 부과하는 소득세, 종합부동산세의 불합리한 점도 속히 털어내야할 과제다. 6억원이하 주택만을 임대사업 대상으로 정해 놓은 규제 역시 대표적 사례다. 과거 투기 전성시대에 만들어진 낡은 틀을 과감히 바꾸지않고서는 당장 전세난을 해소할 묘안이 없다. 가진 자의 자산과 소득을 철저히 추적, 적합하게 세금을 매기고 위법에는 철저히 응징해야 맞다. 하지만 건전한 자산 증식에 불이익을 줘서는 안된다. 더구나 주택 시장을 보다 탄탄하게 하고 장기 지속되고 있는 전세난을 해소할 수 있다면 금상첨화다. 구시대의 낡은 프레임을 벗어던지는 사회적 합의가 그 어느때보다 절실하다.

장용동 기자/ch100@herald.com