전세대란의 끝이 안보인다. 지난 2009년 3월 이래 6년 6개월 동안 연속 상승세를 타면서 50%이상 올랐지만 멈출 기세가 전혀 없다. 되레 가을 이사 성수기로 상승폭이 커지면서 매매가 대비 전세가 비율이 크게 오르는 추세다. 수도권 아파트의 전세가율이 80%를 넘어선 가운데 일부 서울 강북권에서는 매매가를 웃도는 이변이 속출할 정도다.

전세 대란의 출발은 이명박 정부다. 지난 2008년 글로벌 금융위기이후 경제회복 불쏘시개로 주택거래 정상화를 내세우며 9번의 시장 활성화 대책을 내놓은게 화근이었다. 강남 3구 투기과열지구 해제를 비롯해 분양권 전매 완화, 민영주택 재당첨 제한 폐지 등의 규제 완화가 시장을 녹이는데는 효자 노릇을 했지만 무주택자인 전세층에게는 독이나 마찬가지였다. 게다가 반값 아파트 공약 실천을 위한 150만가구의 보금자리 주택공급계획이 공염불에 그쳤고 그나마 건설된 일부 주택은 분양 위주였다. 전세 시장 급팽창기에 매매시장 활성화로 대응, 시장 잡기에 실패한 것이다. MB정부 5년 동안 매매가는 13.09%가 오른 반면 전세가는 31.02%가 상승한 결과가 이를 말해 준다. 그린벨트를 풀어 강남 세곡동 등지에 건설한 보금자리 주택의 입주자 40%가 강남 거주자이고 이들 아파트의 시세차익만 3억원대에 달하는게 MB정부 주택정책의 자화상이다.

박근혜 정부 역시 달라진게 별로 없다. 분양가 상한제 폐지 등 부동산 3법 개정 등 으로 매매시장에 불을 지폈고 투자 바람을 부추겼다. 여기에 저금리까지 지속되면서 시장은 과열 분위기가 역력하다. 반면 목돈 안드는 전세, 전월세 자금 지원 확대 등을 골자로 한 전월세대책은 전혀 효험을 발휘하지 못한 채 서민 주거비 상승만 키웠다. 집권 이래 9월 현재까지 전세가 상승률이 매매가 상승의 2배를 넘는 13.96%에 달하고 전세 난민이 속출하고 있는 것이다. ‘ 박근혜 정부= 전세가 광란 정부 ’ 오명을 벗기 어렵다. 

실제로 전세대란은 내년에 심화될 소지가 크다. 당장 서울권 내년 입주물량은 2만여가구에 불과하나 재건축 이주 수요는 6만가구에 이를 전망이다. 지방과 달리 서울 수도권 전세시장 수급 불균형은 올해보다 악화될게 분명하다. 전세층을 감안한 장단기 대책이 시급한 이유가 여기에 있다. 우선 전세가 진정을 위해 임대료 반환 보증을 의무화하고 월세 전환율 인하, 국지적 전월세 상한제 실시 등의 검토가 급하다. 특히 전세가율이 전국 평균치를 넘어서는 경우 보증을 의무화한다면 전세금 상승 억제는 물론 역전세난 등에 대응한 세입자 보호에도 기여 효과가 클 것이다. 리모델링 임대, 공공실버주택 공급 등을 골자로 한 9.2대책도 미숙한 실행 프로그램을 속히 보완해야 한다. 근본적 대안은 역시 공공임대 확대공급이다. 민간 기업형임대주택(뉴스테이)만으로는 전세대란의 불을 끄기 어렵다. 전세시장 안정과 1~2인가구 등 서민 갈증을 해소하려면 결국 공공에서 임대차 시장의 안전판을 확보하는게 최선이다. 아울러 임대주택 입주자의 퇴출기준을 명확히 마련, 공급 효과를 높일 필요가 있다. 고소득자가 내집처럼 버티는 현행 공공임대주택 관리로는 공급 확대 수혜가 제한적일 수 밖에 없지않은가.

장용동 논설위원