기존 계약서는 지참하지 않았던 박 씨는 과거 자신의 확정일자 부여 내역을 확인하고 싶었다. 하지만 당시엔 주민센터가 아닌 등기소에서 확정일자를 받았던 터라 조회가 어려웠다.
박 씨는 그렇다면 기존 6000만원 전세 계약에 대한 효력(최우선변제권 또는 우선변제권)은 유지되는지 궁금해졌다. 주민센터 직원은 “아마 있을 것”이라며 명확히 답변을 하지 못했다. 불안한 마음에 등기소에 들렀다. 하지만 등기소 직원도 “효력에 대해선 우리도 잘 모른다. 법률지원공단에 문의를 해 보시라”는 대답을 내놓았다.
결론부터 말하면 등기소든 주민센터든 확정일자를 받았다면 효력 요건을 갖추게 된 것이 맞다. 특히 박 씨처럼 보증금이 소액(서울 기준 보증금 9500만원 이하)이라면 주택임대차보호법에 따라 ‘소액임차인 최우선변제’를 받을 수 있다.
신규 계약이 아니고 기존 계약을 갱신한 것(재계약)이라면, 변동된 보증금액 대한 확정일자를 추가로 받는 것은 필수다.
다만 확정일자는 재계약을 하면서 보증금이 오르거나 계약상의 특이사항이 추가되는 등 계약내용의 변동이 있을 때에만 받으면 된다. 만일 기존의 보증금액에 변동이 없고 특약사항에 추가되거나 바뀐 부분이 없다면 계약서를 갱신하지 않아도 된다. 즉 이런 경우에는 추가로 확정일자를 받지 않아도 효력은 유지된다.
재계약의 경우 이미 전입신고는 된 상태이기에 확정일자 날인만 받는다면 그날 오전 9시부터 바로 우선변제권이 발생한다.
주민센터와 등기소 직원으로부터 불확실한 대답을 들었더라도 크게 신경쓸 필요는 없다는 말이다.
하지만 관계 기관에서 명확한 대답을 해주지 못하면 세입자 입장에선 불안감이 생기는 건 당연하다. 박 씨는 “나로서는 큰 돈을 보증금으로 맡긴 상황이어서 민감한데 아무도 명확하게 이야기해주는 사람이 없으니 답답했다”고 털어놨다. 인터넷 포털사이트에서 검색만 해봐도 확정일자만 받으면 무조건 보증금을 보호받을 수 있다는 내용의 정보가 넘치기 때문이다.
이 부분에 대해 법무부 법무심의관실 관계자는 “원칙적으로 확정일자는 그것이 부여된 날에 주택임대차계약증서가 존재하고 있었다는 것을 증명할 뿐 계약서에 적힌 내용이 진실하다거나 계약이 진정으로 성립됐다는 것을 추정하는 효력은 없다”며 “확정일자 부여 업무를 하는 주민센터나 등기소 공무원들이 계약서의 효력을 따져서 보호 여부를 확언해주긴 어렵다”고 했다.
그렇다면 불안감을 어떻게 지울 수 있을까.
계약의 내용은 분명할수록 좋다. 임대차 재계약 시에는 기존 계약서를 그대로 활용할 수도 있고, 아예 새로 계약서를 작성할 수도 있는데 어떤 걸 선택하든 기존 계약의 내용에서 보증금을 얼마로 바뀌었는지, 계약기간은 언제까지인지 등 변동된 내용을 명확하게 적어놓는 게 필수다. 더불어 주택과 대지의 등기부를 확인해서 어떤 담보가 걸려있는지, 권리의 변동사항은 없는지도 확인해두는 게 좋다.
서울시 전월세상담센터 관계자는 “100% 보장이란 건 없다. 다가구주택 같이 세입자가 여럿인 주택이라면 아무리 확정일자를 받았더라도 최우선변제금도 다 못받는 경우가 생길 수 있다”며 “전입신고와 확정일자 날인 받는 것은 세입자 입장에서 기본적으로 해야하는 것일 뿐, 집주인의 채무상황 등도 최대한 살피는 게 중요하다”고 말했다.
박준규 기자/whywhy@heraldcorp.com
