[헤럴드경제=박준규 기자] “주택시장에서 ‘모드 전환’이 이뤄졌다. 3년 전에는 ‘시장 회복’이 지상과제로 꼽혔으나 지난해에는 공급과잉, 가계부채 등을 우려하는 분위기로 급변했다.”
주택산업연구원이 16일 연 세미나에서 ‘주택시장 현안 진단과 정책방향’이란 발표를 맡은 김덕례 연구위원은 “주택시장의 상황이 바뀌면서 불안심리가 확대ㆍ재생산되고 있다”고 진단했다. 지난해 말부터 공급과잉을 두고 설왕설래가 이어지고, 금리와 대출 등 주택금융와 관련된 규제가 가시화되면서다.
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| 공급과잉 논란이 불거지고, 대출 규제 기조가 본격화되면서 주택시장에서 불안심리가 확대되는 가운데, 올해 정부의 정책 기조는 불안감을 걷어내고 주택수요를 유지하는 쪽으로 설정돼야 한다는 주장이 나왔다. [사진=헤럴드경제DB] |
김 연구위원은 그 근거로 두 가지 수치를 제시했다. 먼저 ‘주택사업환경지수(HBSI)’가 악화된 것. 지난해 11월 지수는 100으로 기록됐으나, 12월엔 65.7로 큰 낙폭을 보였다. 새해 첫 달에도 수도권이 49.2, 지방이 56.0으로 조사되며 하락세를 이어갔다. 이 지수가 100 이하로 떨어지면 주택 사업자들이 인식하는 시장 상황이 부정적이라는 의미다.
국토연구원이 매달 발표하는 소비자심리지수도 지난해 말부터 부정적인 수치를 보이고 있다. 지난해 10월 132.6이었던 지수는 11월엔 124.0, 작년 마지막달엔 109.2을 기록하며 뚝뚝 떨어지고 있음.
김덕례 연구위원은 “소비자들과 주택업체의 시장을 바라보는 인식이 부정적인 쪽으로 기울고 있다“고 우려했다. 그는 올해 주택시장의 5대 현안을 ▷전세 ▷공급 ▷가계부채 ▷대출규제 ▷금리로 제시했다. 이 가운데서 영향력이 가장 큰 현안은 가계부채와 대출 규제(여신심사, 집단대출, LTVㆍDTI), 금리를 포괄하는 ‘주택금융정책’이라고 했다. “주택금융정책은 주택수요의 향배에 결정적인 영향을 미치기 때문”이라는 이유에서다.
이런 인식을 바탕으로 올해 주택정책은 ▷시장 참여자들의 불안심리를 줄이고 ▷주택수요를 유지하고 주택금융시장의 안정을 회복할 수 있도록 하는 방향으로 설정돼야 한다고 제안했다.
시장 내 불안심리를 줄이기 위해선 이번달 수도권에서 먼저 시행된 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 대출거절로 인식되지 않도록 관리해야 한다고 했다. 그러면서 정책에 대한 정확하고 명확한 홍보와 정책적 일관성을 유지를 주문했다.
특히 주택수요를 유지하기 위해선 중도금 집단대출에 대한 공급은 흔들림 없이 이어져야 한다는 입장이다. 집단대출은 여신심사 강화 가이드라인에서 제외됐으나, 이미 지난해 말부터 은행권이 자체적으로 리스크 관리를 하고 있는 상황이다.
주택산업연구원에 따르면 전국 약 1만3000여가구에 대한 집단대출(작년 11월 기준)이 제약을 받아 제2금융권을 알아보고 있거나 3% 이상의 높은 금리로 협약을 체결하고 있다.
김 연구위원은 “대출금리가 1% 상승한다고 가정하면 가구당 약 연 161만원 가량의 추가 비용이 발생한다”며 “특히 이미 분양을 진행한 사업장의 경우 분양받은 사람들의 피해가 불가피하다”고 지적했다. 그러면서 “중도금 집단대출은 전체 가계신용에서 차지하는 비중이 3.6%에 불과하고 연체율은 0.53% 정도로 낮은 편이어서 규모나 건전성 측면에서 규제할 수준이 아니다”고 주장했다.
더불어 오는 7월 말까지 적용되는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 기준도 연장이 필요하다고 했다. 금융감독원은 부동산 경기를 부양하고자 2014년 8월 DTI를 수도권에서 60%로, LTV는 전 지역에 70%로 각각 하향 조정했다.
김 연구위원은 “LTVㆍDTI 완화가 시작된 이후 지난해 말까지 주택매매거래가 34.9% 증가하고 주택관련 세수가 33% 늘어나는 등 효과가 있었다”며 “만약 8월 이후 규제 완화가 종료되면 매매가와 거래량 하락, 세수 감소가 불가피할 것”이라고 내다봤다.
한편, 기준금리 하락 가능성에 대해서 김 연구위원은 “기준금리가 오를 압력은 높지 않다. 가산금리가 문제”라고 했다. 그는 “미국과 일본(마이너스 금리)의 경제상황 등을 종합할 때 우리나라가 기준금리를 높일 가능성이 적다. 다만 금융기관들이 시장의 리스크를 미리 반영한 가산금리를 높이고 있어 대출 소비자의 최종 대출금리가 상승해 상환 부담이 커지고 있다”고 지적했다.
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