[헤럴드경제=정찬수ㆍ박준규 기자] 한 5층짜리 아파트가 재건축사업을 거쳐 35층으로 재탄생했다. 앞으로 30~40년 뒤, 이 아파트도 노후화를 피할 순 없을 것이다. 그 때에도 지금처럼 전면 철거 후 재건축이 적용되나, 아니면 대안이 등장할까.

학계나 건설업계에서 이와 관련해서 진행되는 연구는 아직 활발하지 않다. 전문가들은 “아직 그걸 논하기엔 시기적으로 빠르다”는 의견을 낸다. 김현아 건설산업연구원 연구실장은 “장기계획도 10년 단위로 설계하는데 30~40년 뒤 상황을 내다본다는 건 어려운 일”이라고 했다.

국토교통부 고위 관계자는 “정부에서도 관련 연구를 시도하긴 했으나 본격적으로 궤도에 오른 단계는 아니다”고 했다.

다만 현재의 노후 아파트 정비에 큰 축을 담당하는 재건축 방식이 앞으로도 채택되긴 어렵다는 게 전문가들의 중론이다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “지금의 재건축은 오래 가지 못한다”고 단언했다. 그러면서 “재건축 재개발 같은 방식은 과거 경제 고도성장기에나 가능했지 이제는 수요나 소득, 인구가 줄면서 수익성이 전처럼 매력적이지 못하기 때문”이라고 덧붙였다.

지금까지 재건축 같은 대규모 정비사업의 성패는 ‘사업성’에 달려 있었다. 사업성을 좌우하는 요소는 다양하지만, ‘용적률’이 핵심적인 부분을 차지했다. ‘입지’도 중요해서 수요자들이 몰려서 집값상승 가능성이 높을수록 사업이 쉬웠다. 이렇다 보니 한국에선 강남 일대에 있는 오래되고 낡은 아파트의 매매가가 새 아파트의 가격을 웃도는 이상한 상황이 연출됐다.



저층 아파트단지가 지금보다 더 사라지고 나면 80~90년대 지어진 중층(8~15층) 아파트를 어떻게 다룰 것인지가 당면과제로 떠오른다. 서울은 물론이고 90년대 초 대규모로 조성된 일산ㆍ분당 등 1기신도시도 관리가 필요한 시점이다.

이 과정에서 재건축과 더불어 리모델링을 비중 있게 논의될 것으로 전망된다. 중층으로 넘어서면 재건축이 사업성을 담보하진 않기 때문이다.

지난해 말 기준으로 서울과 경기도 39개 단지(부동산114 집계)가 현재 리모델링을 추진하고 있다. 이 가운데 27개 단지가 1990년 이후 준공된 곳이다.

정부가 2014년 4월 수직증축 리모델링을 허용하자 분당과 강남권 일부 단지는 리모델링 조합을 만들어서 일찌감치 주거환경 개선을 꾀했다. 하지만 진행 과정을 더디다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “해당 단지서도 주민들 사이에 호불호가 극명하게 갈리고 있다”며 “건물 골격을 유지해야 하니 평면을 짜는데 한계가 있어서 거부감이 존재한다”고 말했다.

지난 1월 국토부는 수직증축 리모델링 시 가구 사이의 내력벽 철거할 수 있도록 하는 내용의 ‘주택법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 입법예고한 상태다. 서울시도 리모델링 방법을 다양하게 쪼갠 뒤 각 상황에 맞는 지원방안을 담은 리모델링 대책을 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 모두 리모델링 사업을 위한 기반을 마련하는 작업들이다.

임정민 LH토지주택연구원 수석연구원은 “정부의 리모델링 정책 방향은 단지의 수익성보다는 노후 주택을 관리하는 데 무게중심이 기울어져 있다”며 “재건축과 리모델링을 두고 저울질하는 단지가 많은데 주거 질을 개선한다는 측면에서 접근하는 것이 좋다”고 말했다.


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