“임대인 아들이 유학에서 돌아와서 장사를 한다고 나가래요.”
우리 법체계에서는 오랜 세월 동안 임차상인들의 영업가치 및 권리금을 반영하지도 고려하지도 않았다. 때문에 임차상인들은 임대인의 “나가라”는 한마디에 별다른 저항도 못하고 이삿짐을 싸곤 했다.임대인의 권리금약탈이 두고 볼 수 없을 지경에 이르자 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’이 작년 5월 시행됐다. 골자는 임차인이 상가를 신규임차인에게 넘겨 권리금을 지급받고자 한다면 임대인은 거절하지 못하게 된 것이다. 정당한 이유없이 이를 거절한다면 임대인은 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 해야 한다는 내용도 담겼다.
임차상인들은 다음의 절차를 밟아 권리금회수를 진행하면 된다.
첫째, 임대차계약 종료시점으로부터 3개월 전에 임대인에게 재임대할 것인지를 확인한다. 재임대를 거절당하면 해당 상가를 부동산중개업소, 인터넷중개사이트 등에 매물로 내놓는다.
둘째, 상가를 양수하고자 하는 사람이 나타나면 권리금계약서를 체결한다. 이때 국토부가 마련한 표준권리금계약서를 사용하는 것이 좋다. 임대조건에 대해 서는 임대인과 양수인 간 추가적인 협의가 필요하므로 양수인에게 월차임, 보증금의 주변 시세 등을 알려준다.
셋째, 권리금계약이 체결되면 권리금계약체결내용과 양수인에 대한 정보를 임대인에게 통지하고 양수인과 임대차계약을 체결해줄 것을 요청해야 한다. 이때 내용증명 등과 같이 임대인이 이를 수령했음이 입증되는 방식으로 통지해야 한다.
넷째, 임대인으로부터 위 내용증명에 대한 답변이 오면 이에 따라 진행하면 된다. 임대인과 양수인이 만나서 임대차조건을 협의하고 신규임대차계약을 체결하면 임차인은 권리금을 회수할 수 있다.
반면 임대인이 주변 시세와 비교해서 도저히 받아들일 수 없는 고액의 보증금과 월차임을 요구할 경우 권리금계약은 파기될 가능성이 높다. 이러한 행위는 ‘권리금회수 방해행위’에 해당한다.
임대인이 권리금 회수에 협조하지 않는다면 임차인은 손해배상책임을 묻겠다는 취지로 통지를 해야 한다. 이 과정에서 임대인 일부는 상가건물 임대차보호법상 권리금회수 조항에 관해 변호사 등에게 자문을 구하고 합의를 하기도 한다.
그러나 여전히 대부분의 임대인은 임차인에게 권리금회수기회 보장이나 손해배상을 하지 않으면서 ‘임차인이 감히’라는 태도를 고수한다. 이렇게 되면 임차인이 법원에 손해배상의 소를 제기하고 감정평가에 따른 권리금액을 배상받아야 한다. 이 경우 임대인은 소송비용까지 부담해야 할 수 있다.이처럼 상가건물 임대차보호법은 권리금 약탈을 막기 위한 강력한 수단이다. 하지만 임차상인의 권리를 완전히 보호하기엔 부족한 측면이 있다.
더불어 오랫동안 같은 자리에서 장사하고 싶은 상인들이 임대인이 허무하게 쫓겨나지 않도록 충분히 긴 기간의 임대차기간을 보장할 필요도 있다.
