- 여신심사 선진화로 대출 부담 적은 분양권으로 수요 몰려
- 분양권 거래 시 양도세율, 다운계약서 등 유의해야
［헤럴드경제 =한지숙 기자］봄 이사철과 분양시장이 본격 개화한 지난달 서울의 아파트매매 거래는 1년 전에 비해 절반으로 줄어든 반면 분양권과 입주권 거래는 40% 늘어난 것으로 나타났다.
이는 올 2월부터 수도권에서 시작된 여신심사 선진화 가이드라인의 ‘풍선효과’ 때문인 것으로 풀이된다. 즉 대출 원리금 동시 상환에 부담을 느낀 수요자가 기존 아파트 매입은 주저하고, 중도금 집단대출이 가능한 신규분양 아파트의 분양권과 조합 입주권으로 몰렸다는 분석이다.
1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트매매와 전월세 거래량은 모두 줄었다. 아파트 매매 거래는 7028건으로 1년전(1만2975건)과 비교해 46% 감소했다. 같은 기간 전ㆍ월세 거래는 1만9627건에서 1만5469건으로, 22% 줄어든 것으로 나타났다.
여신심사 가이드라인을 통한 주택 대출규제가 시작됐고, 전세가격이 오른데다 아파트 가격 하락에 대한 불안감에 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전체적으로 거래가 감소한 것으로 보인다.
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| 역대 3월 서울 아파트매매 거래량 ［자료 =서울부동산정보광장］ |
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| 역대 3월 서울 아파트 분양권ㆍ입주권 거래량 [자료 =서울부동산정보광장］ |
이와 달리 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 분양권과 재개발ㆍ재건축 아파트의 조합원 분양권인 입주권 거래는 홀로 늘었다. 지난달 분양권ㆍ입주권 거래량은 885건으로 지난해 동월보다 43% 증가했다. 이 수치는 2008년 통계작성 이래 역대 두번째로 많으며, 역대 3월 거래량 중에선 최다이다.
분양권ㆍ입주권 거래만 홀로 급증한 것은 우선 2014년 6월 수도권 분양권 전매제한 기간이 6개월로 완화된 영향으로 풀이된다. 이후 분양권ㆍ입주권 거래가 부쩍 활발해져 지난해 5월에는 1029건으로 역대 최대를 기록했다.
올 2월부터 수도권에서 시작한 여신심사 선진화 가이드라인의 영향이 실제 통계에 나타나기 시작했다는 분석도 가능하다. 부동산 거래 신고 기간은 계약일로부터 60일 이내이므로, 이 규제 시행 첫달의 충격은 3~4월 통계에 반영된다고 볼 수 있다. 여신심사 선진화로 기존 아파트 매매 부담은 커졌다. 주택 실수요자가 기존 아파트를 대출을 끼고 사려면, 은행에 원천징수영수증 등 소득 증빙 자료를 제출해야하고 대출금은 1년 거치 뒤 원금과 이자를 한꺼번에 갚아야하기 때문이다. 기존 아파트는 집을 살 여력이 되는 사람만 구입할 수있다.
하지만 신규 분양은 다르다. 분양권 매입은 분양가의 10%인 계약금과 웃돈(프리미엄)만 주면 할 수 있고, 중도금 이자 후불제나 무이자 혜택을 통해 입주시점까지 대출을 신경쓰지 않아도 된다. 중도금 대출은 집단대출로서 여신심사 선진화 규제권 밖에 있다. 사는 사람 입장에선 5000만~2억원 가량만 있으면 내집을 마련할 수 있다. 분양권을 파는 사람 입장에선 단기전매 차익을 노릴 수 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “분양권 상한제 폐지, 분양권 전매제한 완화, 여심심사 선진화 등이 맞물려 서울 뿐 아니라 대구 등 지방에서도 분양권ㆍ입주권으로 수요가 몰리고 있다”면서 “과거 기존 매매와 신규 분양사이를 잇는 제3 시장이던 분양권 거래 시장이 대출규제 영향으로 부동산 거래의 주요 시장으로 부상하고 있다”고 말했다.
박 위원은 또한 “분양권 거래시 양도세율이 기존 아파트매매보다 높은 점, 공인중개소에서 세금을 낮추려는 다운계약서 권유 등을 유의해야한다”고 덧붙엿다.
jshan@heraldcorp.com
