▶금융규제 강화=지난달 24일 발표된 ‘8.25 가계부채관리방안 후속 조치 및 보완계획’에 따라 내년 1월 1일부터 분양하는 아파트의 잔금대출에는 현 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 적용된다. 여기에 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입돼 잔금대출이 어려워진다.
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| [사진=123RF] |
디딤돌대출 기준이 축소되며 내 집을 마련하는 이들의 계획도 빡빡해질 것으로 전망된다. 생애 첫 주택구매에 이용되는 디딤돌대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준은 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예컨대 지금까지 연 소득 5000만원인 대출자가 4000만원을 대출받았다면, 기준이 축소되면 대출 가능 금액이 3000만원으로 줄어든다. 그만큼 주택구매자금 확보가 어려워진다는 의미다.
또 주택담보대출의 질적 구조를 개선하기 위해 은행권에 적용ㆍ시행 중인 분할상환 가이드를 보험의 주택담보대출에도 확대 시행해 가계부채 축소를 위한 강화된 대출규제가 시행된다.
▶세 부담 증가=새해엔 세제 부분도 강화돼 세 부담이 증가할 것으로 보인다. 우선 소득세의 최고세율이 인상된다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억5000만원 초과부터 최고세율이 적용된다. 하지만 새해부터는 과표 1억5000만원~5억원 이하는 38%가 적용된다. 5억원 초과 때는 40% 세율이 적용된다.
상속ㆍ증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제했지만, 새해부터는 7%로 축소된다.
▶재건축 속도전=재건축 초과이익환수 유예가 내년 말로 종료된다. 재건축 대상 아파트 가운데 내년 연말까지 관리처분계획인가 신청을 하면 초과이익환수 대상에서 제외됐지만, 유예 연장이 없다면 내년 말로 끝난다.
현재 재건축 단지들이 사업에 속도를 내는 이유다. 새해에는 재건축 단지들의 관리처분계획 수립 관련 소식이 심심치 않게 들릴 가능성이 크다.
재건축 아파트값은 오를 것으로 전망된다. 어느 정도 조정을 거친 재건축 아파트라면 사업속도에 따른 가치 상승이 당연해서다. 다만 최근 1~2년간 급등했던 가격 회복은 쉽지 않다. 분양시장이 가수요가 사라지고 실수요자 위주로 재편도면서 분위기가 달라졌기 때문이다.
또 공공택지 공급중단도 내년 말 종료된다. 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 않겠다는 2014년 ‘9ㆍ1대책’ 이후 전국의 신규 공공택지 조성은 없었다. 아파트 분양은 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 이뤄졌다. 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택공급이 차질 없이 이뤄질 것으로 전망된다.
이밖에 친환경주택 건설 기준이 강화된다. 현재 시범 운영 중인 부동산전자계약은 상반기 광역시로, 하반기에는 전국으로 확대된다.
▶미분양 통계 투명화=분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지목된 미분양 통계가 투명해질 것으로 기대된다. 내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 실거래가 시스템을 적용한다. 건설사의 신고를 통해 파악했던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있다. 소비자들은 현 분양상황을 객관적으로 보고 분양계약을 체결하거나 프리미엄 거품을 피할 수 있을 것으로 전망된다. 건설사들은 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정을 조절할 수 있다.
새해 시행되려던 청약가점제 자율시행은 ‘11ㆍ3 부동산대책’의 조정대상 지역(현 37개 시구)을 제외하고 시행될 예정이다.
가계대출의 심각성이 떠오르자 대출 옥죄기는 현실이 됐다. 내 집 마련을 계획했던 이들의 자금 확보는 어려워졌다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “새해 내 집 마련을 계획했다면 자기자본, 대출, 소득의 변화 등을 꼼꼼하게 따져야 한다”며 “계약 성사단계, 청약당첨에도 계약을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문”이라고 조언했다.
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