내년 서울 입주 물량이 줄고, 집주인 실거주 의무가 더해지면서 전세난은 더욱 심화될 전망이다. 분양가상한제 시행으로 시세 차익을 노린 청약 과열 현상이 거세지면서, 전세 시장에 머무르는 수요도 무시 못할 규모다. 매매와 전세, 또 청약 대기 수요 등이 뒤엉키면서 내 집 마련 공식은 더욱 복잡해질 것으로 예상된다.

▶내년 서울 아파트 ‘집들이’ 올해의 절반=1일 부동산114에 따르면 2021년 서울 아파트 신규 입주물량은 2만5520가구로 집계됐다. 올해 입주 물량 5만289가구의 절반 수준이다. 서울을 제외한 수도권에선 대단지이면서 대형건설사가 분양하는 주요단지가 115여개, 총 10만1521가구로 조사됐다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)에선 15개 단지, 총 8644가구가 입주한다. 6월 서초동 무지개아파트 를 재건축한 서초그랑자이 1446가구가 입주할 예정이고, 7월에는 개포주공8단지를 재건축한 강남구 일원동 디에이치자이개포 1996가구가 있다. 또 8월에는 송파구 거여동 위례포레샤인17단지(공공분양) 1282가구가 입주한다.

또 서울 양천구 신정동 래미안목동아델리체 1497가구가 1월에, 강동구 상일동 고덕자이 1824가구 및 동작구 상도동 상도역 롯데캐슬 950가구 등이 2월 입주예정이다. 1694가구 대단지인 마포구 염리동 마포프레스티지자이는 3월, 노원구 공릉동 태릉해링턴플레이스 1308가구는 9월에 입주민을 받는다.

경기도에선 1월 과천시 원문동 과천위버필드아파트 2128가구가 첫 입주를 시작한다. 4086가구로 가장 많은 물량이 나오는 수원시 팔달구 고등동 수원역푸르지오자이(공공분양)는 2월 입주한다.

▶입주도 주는데 ‘의무거주’, 전세난 이어진다=대규모 신축 아파트 입주물량은 주요 전세 공급원이다. 그런데 내년은 올해의 절반 수준인데다, 집주인 실거주 의무가 생기면서 신축아파트 가운데 전세물량은 줄어들 수밖에 없다. 당장 양도소득세를 감면받으려면 장기 거주해야 하기 때문이다. 게다가 내년 2월부터 분양가상한제가 적용되는 민간분양아파트 입주자들은 최대 5년 범위 안에서 의무적으로 거주해야 하기 때문에 앞으로도 전세 물량은 줄어들 전망이다.

반면 전세에 거주하려는 수요는 늘어나고 있다. 3기 신도시 등 대규모 공급을 기다리는 수요자들은 청약자격을 위해 몇 년간 더 임대차 시장에 머무를 수 밖에 없다. 내년 7월부터 사전청약을 받지만 본 청약 및 입주까지는 수 년이 더 소요될 예정이어서 서울과 수도권을 중심으로 한 전세난은 장기화될 것으로 예상된다.

▶내 집 마련은 청약뿐인데, 4인가구 만점도 ‘탈락’=전셋값이 오르면 매맷값도 오른다. 내 집 마련이 요원해진 2030세대가 다세대 빌라까지 매수에 나서고 있을 정도로 ‘패닉바잉(공황매수)’은 줄지 않고 있다.

‘패닉청약’도 이어지고 있다. 11월 24일 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5 대 1로 2019년 청약경쟁률 14.4대 1보다 두 배 가까이 높았다. 서울은 68 대 1의 경쟁률을 보이며, 마찬가지로 전년도 32.1대 1 의 배만큼 올랐다. 또 2019년 1순위 총 청약자는 223만 명이었으나 올해는 358만 명으로 135만 명이나 청약접수가 증가했다.

최근 인기리에 청약을 마친 과천 지식정보타운 내 동시분양 3개 단지는 모두 평균 당첨가점 70점을 넘긴 것으로 나타났다. 4인 가구가 받을 수 있는 최고 점수가 69점이다. 4인 가구의 세대주가 청약가점 70점대로 올라서기 위해서는 부양가족을 1명 더 늘리는 수밖에 없다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울 및 수도권 인기단지에선 가점 60점은 무조건 넘어야 하고, 서울에선 60점대 후반도 불안하다”고 말했다. 윤 연구원은 “30대는 가점제는 아예 불가능하다고 보면 되고, 신혼부부나 생애최초 특별공급 또는 중대형 평형 추첨 물량을 노려야 한다”고 덧붙였다.

다만 단기급등 지역은 유의할 필요가 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가상한제 아파트가 있는 한 ‘청약대박’은 더 많아지기 때문에 청약 점수 인플레는 이어질 것”이라며 “그러나 김포와 같이 단기간에 아파트 가격이 급등한 지역은 변동성이 높아서 유의해야 한다”고 조언했다. 이민경 기자