[헤럴드경제=김성훈 기자] 정부의 대출 정책 변화에 따라 오는 7월1일부터 서민·실수요자는 담보인정비율(LTV) 규제가 기존보다 10%포인트(p) 완화된다. 반면 규제지역(투기·투기과열·조정대상지역) 6억원 초과 주택에는 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 실제 대출이 늘어나는 정도는 크지 않고, 오히려 줄어드는 경우도 있어 "주거 사다리를 놓겠다"는 당초의 목표를 달성하기에는 미흡하다는 지적이다.

금융위원회에 따르면, 7월1일부터 부부합산 소득 9000만원 이하(생애최초주택구입자는 1억원 미만)가 투기·투기과열지구에서 9억원 이하 주택을 구입할 경우, 6억원 이하 구간은 LTV 60%, 6억~9억원 구간은 50%가 적용된다. 조정대상지역은 8억원 이하 주택을 구입할 경우, 5억원 이하 구간은 LTV 70%, 5억~8억 구간은 LTV 60%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)은 60%다.

기존엔 부부합산 소득 8000만원 이하(생애최초구입자는 9000만원 이하)가 투기·투기과열지구에서 6억원 이하 주택을 구입할 경우 LTV 50%, 조정대상지역에서 5억원 이하 주택을 구입할 경우 LTV 60%를 적용받았는데 완화됐다.

완화로 인한 효과는 소득이나 구입주택가격에 따라 천차만별이다.

가장 큰 효과를 볼 수 있는 경우는 부부합산소득 8000만원 초과~9000만원 이하(생애최초구입자는 9000만원 초과~1억원 미만)가 투기·투기과열지구에서 6억원 이하 주택을 구입하는 경우다. 가령 연소득 8100만원 부부가 서울에서 6억원 주택을 구입할 경우 기존에는 서민·실수요자 규제 완화대상이 아니었기 때문에 LTV 40%를 적용받아 주택담보대출(주담대)이 2억4000만원까지만 가능했다. 그러나 7월1일부터는 LTV 60%를 적용받아 3억6000만원까지 가능하다. 금융위가 낸 보도자료에도 이 경우만 예시로 제시돼 있는데, 모든 경우를 가정해봤을 때 이 1억2000만원 대출 증가가 가장 큰 수혜 사례이기 때문에 정책 효과 홍보를 위한 것으로 보인다.

새로 수혜대상이 된 소득범위의 수요자는 대체로 투기·투기과열지구 6억~6억8000억원 구간 주택을 구입할 경우 가장 큰 대출 증가 효과를 볼 수 있다. 조정대상지역은 5억~5억8000만원 구간 주택의 대출 증가 효과가 1억원 가량으로 가장 크다. 이 구간보다 가격이 높아지거나 낮아질수록 대출 증가액은 작아진다.

여기서 고려해야할 점은 서민·실수요자 규제완화로 대출을 받을 수 있는 최대액은 4억원이라는 것이다. 투기·투기과열지구는 6억8000만원 초과 주택부터, 조정대상지역은 5억8000만원부터 이같은 한도에 걸리게 된다. 가령 소득 8100만원 부부가 서울에서 9억원 주택을 구입할 때 받을 수 있는 대출은 5억1000만원(6억원 이하 구간은 LTV 60%를 적용해 3억6000만원, 6억~9억원 구간은 50%를 적용해 1억5000만원)이 아닌 4억원 한도에 걸리게 된다.

기존에도 수혜 대상이었던 경우는 대출 증가 폭이 그다지 크지 않다. 가령 소득 8000만원 부부가 서울에서 6억원 주택을 구입하는 경우, 기존에는 LTV 50%를 적용받아 주담대 3억원을 받을 수 있었지만, 7월부터는 LTV 60%로 3억6000만원을 받게 된다.

오히려 대출이 줄어드는 경우도 있다. 7월부터 규제지역에서 6억원 이상 주택을 구입할 경우 차주단위 DSR 40% 규제를 적용받기 때문이다.

가령 연소득 4000만원(실수령) 서민·실수요자 차주가 서울에서 6억원 주택을 구입할 경우, LTV만 고려한다면 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있지만, DSR 규제를 받기 때문에 3억4000만원(이하 만기 30년, 이율 2.5%, 원리금균등분할상환 기준) 밖에 받을 수 없다. 물론 기존에 주담대가 3억까지만 가능했다는 점을 감안하면 주담대 자체는 늘어난 것처럼 보일 수도 있다. 그러나 기존에는 주담대 외에도 4000만원을 넘는 신용대출을 받을 수 있었는데, 7월1일부터는 주담대 3억4000만원만으로도 DSR 40% 규제 한도를 채우기 때문에 신용대출을 받는 것이 불가능하다. 대출한도가 이전보다 오히려 줄어드는 것이다. 이같은 문제는 소득이 줄어들수록 타격이 더 크게 나타난다.

외벌이의 경우 웬만한 고소득자가 아니고서는 상당수 DSR로 인한 대출 감소의 문제를 겪게 될 것으로 전망된다. 특히 6억원 초과 주택을 구입하려 할 경우 LTV 완화로 인해 주담대가 늘어나는 폭보다, DSR로 인해 신용대출이 감소하는 폭이 더 커진다.

가령 연소득 5000만원 차주가 서울의 6억8000만원 이상 주택을 구입해 주담대 4억원을 받는 것만으로도 DSR이 38%나 되기 때문에, 신용대출은 600만원 밖에 더 받을 수 없다. 기존에는 9억원 주택을 구입할 경우 LTV 40%로 주담대 3억6000만원에, 연봉의 150%에 달하는 신용대출 7500만원을 받을 수 있었지만, 3000만원 가량 대출이 줄어드는 것이다.

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