[헤럴드경제=박일한 기자] 오는 14일부터 서울시에서 전세보증금 5000만원 이하 주택의 임대사업자는 ‘임대보증금 보증보험’에 가입하지 않아도 된다. 세입자가 보증회사에서 운용하는 ‘전세금 반환 보증’에 가입한 경우도 가입 의무대상에서 제외된다. 다만 이 경우 임대사업자는 전세금 반환 보증 수수료를 모두 부담해야 한다. 이런 사유가 아닌데도 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 최대 3000만원의 과태료를 내거나 사업자 등록이 말소될 수 있다.

국토교통부는 이 같은 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 민간임대주택법) 일부 개정법률이 7일 국무회의 의결을 거쳤다고 밝혔다. 이에 따라 이 법률은 이달 14일 공포 즉시 시행된다.

임대보증금 보증보험은 임대사업자가 보증금을 반환하지 않으면 보증 회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)나 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)이 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다.

정부는 주택시장 안정을 위해 지난달 18일부터 모든 민간 등록임대주택을 상대로 임대보증금 보증보험에 의무 가입하도록 했다. 하지만 전세보증금이 낮은 원룸, 다세대 등까지 임대보증금 보증을 의무화할 경우 임대사업자 부담이 크고, 전세보증금을 올리는 방법으로 세입자에 부담을 전가할 것이란 비판이 커지자 이번에 일부 개정 법률을 내놓은 것이다.

서울의 한 소형 연립·다세대주택 밀집지역 모습. [연합]

14일부터 시행하는 민간임대주택법 개정 법률에 따르면 우선 법적 ‘최우선변제금’ 이하 전세에 대해선 세입자가 동의한다면 의무가입을 면제하기로 했다. 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장된다. 임대사업자가 보증금을 반환하기 어려운 상황에 처한 경우 주택 처분 등을 통해 가장 먼저 받을 수 있는 돈이라는 의미다.

최우선 변제금액은 지역별로 서울 5000만원 이하, 수도권 과밀억제권역과 용인·화성·김포·세종 등 4300만원 이하, 광역시 및 안산·광주·파주·이천·평택 등 2300만원 이하, 그밖의 지역 2000만원 이하다.

임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH·SH) 등과 임대차계약을 체결했고 해당 사업자(임차인)가 보증보험에 가입한 경우도 면제했다. 이미 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료했기 때문이다.

세입자가 보증회사나 한국주택금융공사에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우도 면제 조건이다. 중복가입을 한 것과 마찬가지고, 세입자가 수수료를 이중 부담할 수 있어서다.

이런 면제 사유가 없음에도 보증보험에 가입하지 않으면 임대사업자는 최대 3000만원의 과태료를 물게 된다. 기존에는 2년 이하 징역이나 2000만원 이하 벌금을 물도록 했으나 형사처벌 부담, 제재의 실효성 부족 등의 이유로 과태료로 전환됐다. 이는 2022년 1월 15일부터 시행한다.

임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이지만, 법적으로 일정요건을 충족하면 일부 금액을 대상으로 한 ‘일부보증’이 가능하도록 보완했다. 일부보증 요건은 ‘전세권이 설정된 경우’ 또는 ‘주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우’로 명시했다. 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 했다.

보증가입기간은 임대사업자 등록이 말소된 날까지로 연장하기로 했다.

보증회사는 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 지자체장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 지자체장은 국토부 장관에게 관련 자료를 제공하도록 했다.

보증 미가입 사업자는 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있다.

임대사업자는 거짓·부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록 말소된 지 2년 이내 등록을 못하는데, 여기에 선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응해 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 내 등록을 할 수 없도록 했다.

이두희 국토부 민간임대정책과장은 “임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것”이라며 “개정사항에 대한 이행 여부를 확인하고 적극적으로 홍보해 임차인의 주거안정에 만전을 기할 것”이라고 말했다.