[헤럴드경제=양영경 기자] 지방자치단체마다 들쑥날쑥했던 분양가 상한제 심사 방식과 분양가 인정항목 등이 구체화된다. 민간택지의 분양가격 대부분의 차지하는 택지비를 산정할 때는 개별입지의 특성을 고려하고 실비용도 적정 수준 반영해준다.

국토교통부는 이런 내용이 담긴 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’을 마련해 전국 지자체와 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다.

서울 서초구의 아파트 밀집지역의 모습 [연합뉴스]

분양가 상한제는 주택을 분양할 때 분양가에 상한을 설정해 주변 시세의 70~80%로 억제하는 제도다. 현재 분양가 상한제 금액은 ‘택지비’와 ‘기본형 건축비’의 합에 택지비·공사비에 대한 각각의 ‘가산비’를 합해 결정된다. 그러나 지자체마다 분양가로 인정하는 가산비 항목과 심사 방식이 달라 지자체와 사업 주체 간 분쟁으로 이어지고 분양이 지연되는 문제 등이 발생했다.

이에 국토부는 지난 9월 한국건설기술연구원·한국부동산원·한국토지주택공사(LH)·LH토지주택연구원(LHI)·주택도시보증공사(HUG) 등 유관기관이 참여하는 공동 TF를 구성, 최근 3년간 지자체 분양가 상한제 심사자료를 분석해 심사 매뉴얼을 마련했다.

우선 택지비 항목에서 공공택지는 불합리한 심사방식을 개선하고, 민간택지는 택지비 적정성 평가 시 심사기준을 구체화했다.

공공택지는 택지비 산정 시 상가·임대 등 면적을 제외하고 공동주택 면적만 반영하는 방식으로 과다 반영을 방지한다. 또 계약서상 공급가격 및 납부 일정을 기준으로 택지비와 기간이자를 산정하도록 한다. 사업 주체가 조기 착공을 위해 택지계약서상 납부기한보다 조기에 대금을 납부하고 할인을 받은 경우, 택지비는 할인된 가격으로 인정하고 선납에 따른 사업주체의 추가 이자조달 비용은 인정하지 않았던 사례 등을 고려해 임의삭감을 금지한 것이다.

심사오류 사례에 대한 주의사항 [국토교통부 제공]

민간택지는 개별입지의 특성을 고려하기로 했다. 서울 내 비교 아파트 표준지가 적어 감정평가 시 개별입지 특성 반영이 미흡하다는 민원이 발생함에 따라 주변 환경 등이 가장 유사한 비교 사업지(표준지)가 선정될 수 있도록 표준지 선정 기준 및 입지·특성차이 보정기준을 구체화했다. 이에 따라 용도지역, 이용상황, 교통여건 등 주변 환경, 지리적 근접성, 단지 규모 등이 고려 대상이 된다.

또 조합사업비 중 택지 조성에 소요되는 비용이 택지비로 적정 반영될 수 있도록 택지·건물·공통 귀속분 분류기준도 마련했다. 택지비 산정을 위해서는 조합사업비 구성 항목을 세부적으로 분류해야 하는데, 그 기준이 명확치 않다는 지적 등을 반영한 조치다.

기본형 건축비는 지자체 별도 고시 없이는 임의 조정할 수 없도록 매뉴얼에 구체화하고 행정지도하기로 했다. 현재 시·군·구는 별도 고시를 통해 5% 가감할 수 있는데, 임의로 삭감하는 것을 방지한다는 차원이다.

가산비 항목은 인정·불인정·조정 3가지 유형으로 분류하고 심사기준을 구체화했다. 법령상 재량 없이 전액 인정하거나, 인정하지 않는 항목을 각각 인정, 불인정으로 구분한다. 조정의 경우 사업장별 여건을 고려해 분양가 심의위원회 심의를 거쳐 인정 여부, 조정비율 등을 결정한다.

특히 조정 항목은 업체 제출금액(설계가액)에 대한 공종별 권장 조정률을 제시했다. 권장 조정률은 토목·건축·기계 81.3%, 전기 86.2%, 통신 87.3%, 조경 88.7%, 소방 90.0%이며 지역과 사업지별 여건 차이를 고려해 심의에서 10%포인트 가감 조정이 이뤄질 수 있도록 했다.

이 밖에 중복계상, 임의삭감, 과다 단가 적용 등 심사 오류사례를 제시하는 동시에 지하구조 피트 공간, 기부채납 등의 기준을 정했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “이번 분양가 상한제 심사 매뉴얼 개정에 따라 심사 기준이 구체화하면서 분양가 심사과정의 예측 가능성이 크게 제고되어 민간의 주택 공급이 촉진될 것으로 기대된다”고 말했다.