정부의 대출 규제 이후 서울 아파트 시장에서 지역별 온도차가 뚜렷해지고 있다. 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구)보다는 노·도·강(노원·도봉·강북구), 금·관·구(금천·관악·구로구) 등 중저가 단지가 많은 지역에서 집값 상승폭 축소가 두드러졌다.

8일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 11월 첫째 주(1일 기준) 0.15% 올라 전주(0.16%)보다 상승폭이 낮아졌다. 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.22%까지 치솟은 뒤 10주 동안 서서히 상승폭을 줄여왔다.

이는 집값 급등 피로감과 금리인상에 더해 정부의 가계대출 총량 규제 압박 속에 시중 은행들이 선제로 돈줄 조이기에 나선 영향으로 분석된다. 지난 7월부터 서울 등 규제지역 내 시가 6억원 초과 대출에 대해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된 상황에서 2억원 초과 대출에 대해서도 내년부터 DSR이 앞당겨 적용되는 것으로 결정되면서 시장 내 관망세도 짙어졌다.

지역별로는 최근 집값 상승이 가팔랐던 중저가 단지 밀집지역에서 상승폭 축소가 두드러졌다. 노원구는 8월 넷째 주 주간 상승률이 0.39%에 달할 정도였지만, 서서히 오름폭을 줄여 11월 첫째 주 0.15%까지 둔화했다.

도봉·강북구의 상승률은 각각 0.09%, 0.07%를 기록했다. 이들 지역의 8월 중 주간 상승률 최고치인 0.29%, 0.16%와 비교하면 2~3배 정도 축소됐다. 금천·관악·구로구도 지난 8~9월 중 주간 상승률 0.20%대를 기록했지만, 이달 첫 주에는 각각 0.12%, 0.09%, 0.13%를 나타냈다.

이는 강남3구가 석 달 넘게 0.20%대 상승률을 이어가는 것과는 차이가 난다. 서초·송파구는 14주 연속, 강남구는 13주 연속 0.20%대 올랐다.

서초구는 이달 첫 주 0.25% 올라 전주(0.21%)보다 오름폭을 키웠다. 지난 9월에 이어 올 들어 가장 높은 상승률을 나타낸 것이다. 강남·송파구는 0.21%로 전주(0.23%)보다는 상승폭이 각각 축소됐으나, 중저가 단지 밀집지역과 비교하면 둔화 정도가 덜하다는 평가가 나온다.

이번 대출 규제가 현금부자보다는 돈을 빌려야만 주택을 마련할 수 있는 서민·중산층에 더 큰 타격을 주면서 지역별 온도차도 나타나고 있다는 분석이 나온다. 강남3구는 이미 주택담보대출이 안 되는 15억원 초과 아파트가 대부분인 만큼 대출 규제 강화 조치와 무관하게 움직이지만, 대출 규제의 사정권에 놓인 중저가 지역은 시장 분위기가 급랭하고 이것이 집값에도 반영되고 있다는 설명이다. 최근 거래절벽기에도 강남3구에서는 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 바탕으로 한 신고가 거래가 나오고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 규제는 대출을 토대로 살 만한 가격대와 대출을 받아야만 구매여력이 갖춰지는 사람들의 주택 매수에 영향을 준다”면서 “시세가 이미 15억원을 넘어서 대출 자체가 안 되는 금액대나 어떤 식으로든 구매력이 있는 사람들에게 대출 규제가 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다.

이런 분위기는 금액대별 거래량에서도 확인된다. 서울에서 지난 9월 6억원 초과~9억원 이하 아파트의 거래량은 678건으로 7월(1579건)과 비교해 43% 수준으로 줄었다. 반면 15억원 초과 고가 아파트의 거래량은 7월 740건에서 8월 699건, 9월 555건 등으로 6억원 초과~9억원 이하 아파트보다 변동폭이 상대적으로 적었다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “전반적으로는 거래량이 감소하고 매물이 늘어나는 모습이지만 고액 자산가들이 선호하는 강남·용산 등 초고가 주택은 여전히 매도자 우위 시장을 형성하는 등 지역별 온도차가 큰 모습”이라며 “시장을 더 세밀하게 쪼개서 살펴봐야 하는 시기”라고 말했다.

양영경 기자