오는 7월로 도래하는 주택임대차보호법 시행 2년을 두고 집값 하락론과 상승론이 시장에서 팽팽히 맞서고 있다. 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장한 매물이 내년에 한꺼번에 시장에 나오며 전세 가격을 끌어올리며 매매 가격의 상승을 가져올 수 있다는 상승론과, 금리 인상 및 유동성 축소가 이 효과를 상쇄시킬 것이라는 하락론이 엇갈리는 모습이다.

11일 KB부동산에 따르면 전국 아파트의 매매가격과 전세가격 비율은 1월 기준 66.0을 기록했다. 12월 65.9보다는 소폭 상승했지만 75를 웃돌던 2019년과 2020년과 비교해 크게 낮은 수치다. 최근 아파트 매매·전세가격 비율은 집값이 장기간 주춤했던 2013년과 비슷한 수준이다.

서울 아파트의 매매·전세가격 비율도 마찬가지다. 지난 1월 기준 서울 아파트의 매매·전세가격 비는 54.6으로 현 정부 출범 직후인 2017년 73에 비해 크게 낮아졌다. 이 기간 아파트의 매매·전세 가격 모두 큰 폭으로 상승했지만, 매매 가격 상승폭이 훨씬 더 컸다는 의미다.

이 같은 매매·전세가격 비율 하락은 최근 거래 감소의 한 원인으로 분석된다. 전세를 끼고 집을 사도 예전보다 많은 돈이 들기 때문이다. 여기에 지난해 하반기부터 은행 대출도 축소되면서 내집 마련, 또는 투자를 위한 구매 수요가 모두 줄었다.

7월을 주목하는 이유도 여기에 있다. 전세 가격을 잡겠다며 정부가 추진한 계약갱신청구권이 소멸되는 전세 물량이 본격적으로 시장에 나오는 시작점이 7월이기 때문이다. 4년간 못올린 전세 가격이 단숨에 현 수준까지 오르게 되면, 상대적으로 전세를 끼고 집을 사려는 구매자의 부담이 줄어들 수 있다는 설명이다.

이재국 한국금융연구원 교수는 “전세 계약갱신청구권 해제는 기본적으로 5%로 묶였던 전세 가격이 현 수준까지 큰 폭으로 상승한다는 의미”라며 “구매력도 그만큼 회복될 것”이라고 강조했다. 실제 지난 2년간 전국 아파트 전세 상승률은 KB부동산 기준 약 18.8%에 달한다. 이에 지난 2년간 5% 상승에 묶였던 전셋값이 최소 10%포인트 이상 상승하는 것이 불가피하다.

하지만 7월 계약갱신청구권 소멸 물량이 매매 가격 상승으로까지 이어지지 않을 것이라는 반론도 팽팽히 맞선다. 최근 금리 인상 속도와 시중 유동성 감소가 주택 수요 급감의 보다 근본적인 원인이라는 설명이다. 또 이미 많이 오른 집값과 전세 가격에 대한 부담도 추가 상승을 제한하는 요소로 꼽힌다. 아울러 7월에 나타날 전세 가격의 급등은 이중으로 형성됐던 가격이 시장 가격으로 수렴되는 현상에 불과해, 통계적 착시에 불과하다는 분석도 나온다. 법에 의해 억눌려 있던 가격이 시장 가격으로 변하는 것이어서, 실질적인 전세 가격의 추가 상승이 아니라는 설명이다.

심교언 건국대학교 교수는 “거시경제 상황도 계속 힘들어질 것이고, 유동성이나 가구 분화 같은 집값 상승 요소들도 더 이상 새로운 재료가 아니다”며 주택 시장 환경의 한계를 지적했다.

최정호 기자