윤석열 정부의 270만호 주택공급 방안이 발표되자 그 안에 담긴 ‘내집마련 리츠’에 무주택자들의 관심이 모이고 있다. ‘내집마련 리츠’는 무주택자들을 대상으로 임대 거주 후 분양자격을 주는 제도인데, 과거 유사한 제도들과 비교했을 때 임차인들의 수분양권 확보와 입주관리 업체들의 사업성 확보에 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

19일 건설업계 등에 따르면 ‘내집마련 리츠’는 과거 박근혜 정부가 중산층 세입자 대책으로 도입했다가 문재인 정부에서 폐기했던 뉴스테이(공공지원 민간임대주택)와 유사한 제도라는 평가다.

한 건설사 관계자는 “(내집마련 리츠는)뉴스테이를 개편한 정도의 수준으로 보인다”며 “특히 물량과 입지 등을 설명할 때 공공지원 민간임대 용지로 공급예정인 택지 중 우수입지에서 선택한다는 것을 봤을 때 뉴스테이와 대동소이 하다”고 했다.

과거 뉴스테이는 민간 건설사가 공공택지를 분양받은 뒤 임대주택을 짓고 임대 의무기간인 8년(나중 10년으로 바뀜) 뒤 분양 전환하는 제도다. 주택도시기금이 출자해 리츠를 설립 후 민간임대 주택을 만들어 무주택자들에 공급한다는 점에서 두 제도는 공통점을 갖고 있다.

하지만 내집마련 리츠와 뉴스테이 사이에는 임차인의 우선 분양권 유무에서 차이점이 있다. 뉴스테이는 현행법상 공공임대주택과 달리 우선 분양전환에 관한 규정을 두지 않고 있다. 이로 인해 임대기간이 경과한 후 기존 임차인의 주거불안이 크다는 지적이 잇따랐다. 이런 면에서 무주택자들의 내집마련 해결책이 될 수 없다는 평가까지 받아왔다.

뉴스테이는 2015년 도입 후 2018년에 입주한 주택이 처음이어서 10년 시기가 도래하지 않아 아직 분양전환한 사례가 없다. 아직은 본격적으로 입주자와 공급 주체간에 분쟁이 발생한 지역이 없지만 임대 의무기간이 끝나는 시점에 우선 분양권 유무와 분양가격 산정 등의 요소에서 분쟁이 불가피할 것으로 예고되고 있다.

또 다른 차이점으로는 뉴스테이는 임대의무기간을 10년으로 정하고 있지만 내집마련 리츠는 6년, 8년, 10년으로 정해 임차인이 선택할 수 있게 했다. 즉 분양가의 절반을 입주시 보증금으로 선납하고, 나머지 절반은 자신이 원하는 시기에 분양 전환시 감정가로 납부하는 구조다.

분양전환 시기가 짧아지는 것에 대해 추후에 입주관리 업체가 될 건설사들도 반기는 눈치다. 대형건설사들은 주택을 지어 월세를 받는 것도 유의미 하지만 관리의 까다로움과 해당 건물을 장기간 건설사가 채무로 떠안고 있어야 한다는 점에서 사업성에 큰 장점이 없다는 지적이 있어 왔다.

한 건설사 관계자는 “임차기간을 6년으로 단축해 건설사가 일찍 부담을 털어낼 수 있다는 점에서 큰 장점이 있는 제도”라면서도 “하지만 부동산 침체기에는 임차인들이 분양전환을 차일피일 미룰 수 있게 해 사업성 확보에 차질이 빚어질 수도 있다”고 했다.

서영상 기자