광주 부동산 시장 전망'

[헤럴드경제(광주)=서인주 기자] 전국적으로 부동산 시장의 침체가 심화되고 있는 가운데 광주 부동산 시장의 대규모 위기 가능성은 낮다는 전망이 제기됐다.

12일 광주·전남 부동산 플랫폼인 사랑방의 '서브 프라임 모기지 사태와 비교한 향후 광주 부동산 시장 전망'에 따르면 지난해까지 계속됐던 국내 부동산 과열과 대출 급증 양상이 전세계적 위기를 불러왔던 미국의 '서브프라임 모기지사태'발생 원인과 유사점을 보인다.

2001년 미국 연방준비제도이사회가 경기부양을 위해 기준 금리를 6.5%에서 1%로 인하하면서 3년간 부동산 시장이 과열됐고 국내 부동산 시장 역시 2020년 코로나19 이후 기준 금리 인하 이후 과열 양상을 보여왔다.

광주 부동산 시장 역시 2015년 박근혜 정부부터 주택경기 부양을 위한 대출 조건 완화 및 금리 인하 정책이 실행돼왔으며 2020년 코로나19 이후 추가 금리 인하 등이 이어지면서 그해 12월 아파트 가격·거래량 최고점을 기록했다.

기준 금리가 0.50%로 인하됐던 2020년 5월 이후 꾸준히 오름세를 보였던 가격상승률은 12월 1.29%를 기록했다. 거래량도 4946건으로 증가하는 등 꾸준한 상승세를 보이다 조정대상지역으로 지정된 이후에도 지속적인 상승곡선을 그렸다.

하지만 올해 기준 금리 인상과 대출 규제가 강화되면서 지난 7월의 경우 1026건을 기록하는 등 하락세로 전환됐다.

상대적 금융 취약 계층인 20~30대 청년층의 주택 구입 목적의 가계 대출도 급증했다.

특히 이자율이 높은 비금융권 대출이 2021년 2/4분기부터 은행권 대출 증가율을 초과하기 시작하면서 올해 1/4분기의 경우 은행권 가계대출 증가율은 전년 대비 4.7%에 그친 반면 비은행권의 경우 17.2%가 늘어난 것으로 나타났다.

20~30대 외에도 광주 전체적으로 가계대출이 큰 폭으로 증가했다.

처분 가능 소득 대비 가계 대출 비율도 2009년 60.2%에서 2020년 89.1%로 상승했으며 금융기관별 가계 대출 비중 또한 은행권 44.2%, 비은행권 47.4% 등으로 비은행권 비중이 높아졌다.

사랑방 측은 이자율이 높은 비은행권 대출 비중이 높아 금리 인상 시 채무상환 부담 가중 및 채무 불이행 리스크 노출 가능성이 있다고 봤다.

이처럼 초저금리서 고금리로 급격한 인상, 부동산 시장 급랭, 비우량 주택담보대출 부실화 등으로 이어지고 있다는 점에서 서브프라임 사태와 유사성을 보인다고 분석했다.

하지만 서브프라임 사태와 달리 대규모 위기 가능성은 낮다는 분석이다.

광주 지역의 부동산 버블 가능성이 다른 지역에 비해 상대적으로 낮은데다 주택 수요가 비교적 높아 상대적으로 가격 하락세와 낮은 하락 폭이 유지되고 있다고 봤다.

주택 가격 급등과 대출 실행 지표 등을 확인할 수 있는 PIR(평균주택가격/평균 연소득)과 LIR(평균대출금액/평균 연소득)의 경우 광주(지난해 12월 기준)는 각각 7.28, 4.1을 기록했다.

전국 주요 특·광역시의 PIR의 경우 서울 9.4, 부산 7.87, 인천 8.11, 대전 7.92, 세종 10.96, 대구 7.44등 이었으며 광주보단 낮은 지역은 울산(5.74)뿐이다.

광주아파트전망

LIR 역시 대구(4.02)와 울산(2.78)을 제외한 대부분의 지역이 최저 4.19에서 최고 4.92로 광주보다 높았다.

반면 심리적 구매 수요를 나타내는 소비심리지수는 광주가 지난 8월 기준 92.7(국토연구원)과 96.9(한국부동산원)로 전국에서 가장 높았다.

아울러 내년부터 급격히 감소하는 아파트 공급 물량 역시 급격한 가격 하락을 막아주는 역할을 할 것으로 예측했다.

그동안 통계적으로 광주 지역 아파트 매매가격의 경우 그해 신규 입주량과 반비례적 연동성을 보여왔다는 점에서 향후 2년간 올해 절반 수준으로 공급량이 감소하면서 내년 하반기 이후 가격이 더 내려가지 않게 받쳐주는 하방경직성 기제 역할을 할 것으로 전망했다.

사랑방 관계자는 "현재 정황상 과거 서브프라임 모기지 사태와 같은 위기 상황은 없을 것으로 판단된다"며 "금리 인상 종점이 파악되는 시점이 되면 점진적 상승 전환이 예상된다"고 밝혔다.