단군 이래 최대 재건축 사업장으로 불리는 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공)’ 청약 신청이 5일부터 시작되면서 자금 마련 계획에 관심이 모아지고 있다. 기본 분양가에 확장 비용과 중도금 이자 등이 추가로 필요해 이에 대한 자금 계획이 사전에 마련돼야 한다고 전문가들은 조언한다.

둔촌주공은 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 공동주택 총 1만 2032가구 규모로 구성됐다. 이 중 4786가구가 일반분양으로 공급된다. 평형 분양가는 최고 가격 기준으로 29㎡ 5억2340만원, 39㎡ 7억1520만원, 49㎡ 8억8100만원, 59㎡ 10억6250만원, 84㎡ 13억2040만원이다.

중도금 대출이 가능한 평형은 분양가가 9억원 아래인 59㎡형 이하다. 견본주택에 유닛이 마련된 49㎡형부터 숨은 비용들을 살펴보면, 최고 분양가인 8억8100만원 기준으로 중도금 대출 이자(연 6% 기준)가 만기까지 총 2695만1359원이 들어간다. 여기에 ‘필수’ 옵션에 가까운 발코니 확장, 시스템에어컨 설치까지 완료하면 965만원의 비용이 추가로 필요하다. 이 주택을 취득할 경우 취득세는 2781만3170원이다. 즉 청약에 당첨되더라도 분양가 외에 6441만4529원이 더 드는 셈이다. 만약 잔금 납부 시 주택담보대출(연 7%, 30년 만기, 원리금균등)을 이용한다면, 계약금과 중도금대출 자납(직접 현금 납부)분을 빼고 LTV(담보인정비율) 50%를 적용할 경우 이 기간 동안 이자는 6억1453만6597원으로 추정된다. 최대 대출 금액은 DSR(원리금총상환비율) 규제로 연 소득과 보유주택에 따라 달라질 수 있다.

59㎡형은 숨은 비용이 8000만원을 넘긴다. 최고 분양가인 10억6250만원 기준으로 중도금 대출 이자(연 6% 기준)가 만기까지 총 3250만3767원 들어간다. 발코니 확장, 시스템에어컨 설치에는 1631만원이, 취득세는 3506만2500원이 든다. 즉 59㎡형은 총 8387만6267원이 추가로 필요한 것이다. 이 주택도 잔금 납부시 30년 만기 주담대(연 7%, 원리금균등)를 받는다면 해당 기간 이자는 최대 대출금 기준으로 7억4114만1022원이 예상된다.

84㎡형은 중도금 대출이 안돼 중도금을 현금으로 자납해야 한다. 이 평형의 최고 분양가(13억2040만원)에 적용되는 취득세는 4357만3200원, 에어컨과 발코니 확장비는 2000만6000원이다. 이 주택도 LTV 50%을 적용해 연 7%의 주담대를 30년 만기로 받는다면 최대 대출금에 대한 이자는 총 9억2103만7746원이 산출된다.

위에 추정된 금액보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 시공사를 통해 가구, 가전 등을 추가하거나 바닥재, 욕실, 주방, 현관 고급화 옵션을 선택할 경우 입주에 필요한 비용이 크게 불어나기 때문이다. 반대로 마이너스 옵션도 가능하다. 이는 기본 마감재 수준에서 입주자가 직접 선택 시공할 품목의 가격을 제외한 금액으로 공급받을 수 있는 조치다. 마이너스 옵션 품목은 입주자모집 공고 시 제시된 마감재 품목과 금액 범위 내에서 사업주체가 정한 기준에 따라 계약 체결이 가능하다.

박자연 기자