서울 송파구 잠실엘스아파트 일대 모습. 임세준 기자

[헤럴드경제=권제인 기자] 한국투자증권은 역전세 현상에 따라 임대인 보유 주택이 매물로 나오면서 매매 시세가 떨어질 가능성이 작다고 진단했다. 임대차3법 이후 계약 시점에 따라 전세 가격이 크게 달라졌고, 보증부 월세 거래 역시 증가했기 때문이다.

강경태 한국투자증권 연구원은 21일 “올해 6월부터 내년 5월까지 도래하는 기존의 모든 전세 계약은 역전세”라며 “기존 임차인과 계약을 갱신하거나 기존 계약을 마무리하고 신규 임차인과 계약하는 과정에서 임대인이 반환해야 할 전세 보증금 규모는 향후 1년간 55조9000억원”이라고 말했다.

한국투자증권에 따르면 국내 전세 시장 규모는 1217조원으로 추정되므로 향후 1년간 전세 보증금 반환 규모는 전체의 4.6% 수준이다. 전세 시장 규모는 전세 점유 가구 수에 올해 5월 기준 전국 아파트 평균 전셋값인 3억7400만원을 적용해 산출된 것이다. 2020년 인구주택총조사 기준 국내 총가구 수는 2093만 세대로, 이 가운데 15.5%를 차지하는 325만 세대가 전세 형태로 주택을 점유하고 있다.

강 연구원은 “역전세가 시장에 가져오는 폐해는 주택 가격에 하락 압력을 가한다는 것”이라며 “역전세를 맞닥뜨린 임대인은 보증금 반환 목적으로 보유 주택을 시장에 내놓으면서 거래 가격을 떨어뜨리게 된다”고 설명했다.

다만 현재 상황에서 임대인이 보유 주택을 내놓으면서 주택 가격을 끌어내릴 위험성은 크지 않은 것으로 보인다. 2020년 7월 말 시행된 임대차 3법상 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 결과 한 가지 물건에 두 개의 가격이 만들어지는 일물이가(一物二價) 현상이 발생했기 때문이다.

강 연구원은 “전월세 상한제로 시세를 반영하지 못한 거래와 시세를 반영한 거래가 혼재되는 믹스가 생겨 향후 1년간 도래하는 모든 전세 만기 중 다수는 역전세를 피해 간다”며 “2021년 하반기에서 작년 1분기까지 급등한 시세를 반영하지 못한 채 계약한 전세 임대차 계약 사례가 이에 해당한다”고 짚었다.

전셋값 상승 시기에 ‘보증부 월세 거래’가 함께 증가했다는 점도 주택 가격 하락 가능성을 떨어뜨리는 요인으로 꼽혔다. 보증부 월세 거래는 시세대로 전세 보증금을 올려 받는 대신 지역별로 적용되는 전월세전환율만큼 일부 월세를 받는 방법이다.

연구원들은 “지난해 연간 전월세 거래량에서 보증부 월세 거래 비중이 전세를 넘어선 것은 이러한 이유 때문”이라며 “일시에 받은 보증금 증가분이 없었다면 시세가 하락할 때 임대인이 월세를 포기하거나 낮추는 방법으로 계약할 수 있어 역전세로 인한 보증금 반환 부담은 작아진다”고 설명했다.