프랑크푸르트 트리아논 빌딩 [이지스자산운용]

[헤럴드경제=유혜림 기자] 이지스자산운용이 이번 주 자사 펀드를 통해 투자한 독일 트리아논 오피스 건물의 매각 절차에 나설지 결정한다.

25일 금융투자업계에 따르면, 이지스운용은 오는 27일 이지스글로벌부동산투자신탁229호(이하 트리아논 펀드) 리스크심의위원회 회의를 열어 이 펀드의 투자 대상인 트리아논 건물 매각 절차의 개시 여부를 확정 짓기로 했다. 업계에선 이 회의에서 건물 매각을 결정한 뒤 다음 달부터 본격적인 매각 절차에 돌입한다는 관측이 우세하다.

해당 펀드 수익성에 경고등이 켜진 건 이 건물 전체 임대료의 상당 부분을 차지했던 주요 임차인 데카방크가 임대차계약 연장에 나서지 않으면서다. 주요 임차인의 공백은 건물 자산가치 하락으로 이어졌다. 이에 담보인정비율(LTV)이 상승하면서 작년 말에는 기한이익상실(EOD) 사유에 해당하는 기준(LTV 70%)을 넘어서기도 했다.

그간 이지스운용은 신규 임차인 유치와 대주단 리파이낸싱(차환) 관철에 주력해왔지만, 대주단은 차환의 조건으로 약 700억원 규모의 추가 출자 금액을 요구했다. LTV를 낮춰 자금 회수 가능성을 높이고 펀드 정상화 의지를 보이라는 취지다.

요구 금액 700억원 중 150억원은 이지스운용이 회사 자금으로 투입하겠다는 방침이지만 나머지 550억원은 아직 메우지 못한 상태다. 사모펀드 수익자들이 추가 출자에 회의적인 입장인 것으로 알려진 만큼, 건물 매각 수순을 밟을 가능성이 큰 것으로 업계는 보고 있다.

문제는 건물이 매각 수순으로 들어가면 투자자들의 손실은 불가피하다는 점이다. 현재 글로벌 부동산 경기 등을 고려할 때 트리아논 건물은 펀드 설정 당시보다 싼 값에 처분할 가능성이 크기 때문이다. 애초 건물 매입에 들어간 금액은 약 8750억원 수준이었으나 지난해 말 기준으로는 7150억원인 것으로 전해진다.

만일 트리아논 건물이 이 펀드의 만기인 올해 10월까지 팔리지 않고 대주단의 차환도 이뤄지지 않으면 이 건물의 처분 권한은 대주단에 넘어간다. 통상 대주단은 건물 매각 시 투자자 손실 최소화보다 대출금액 회수에 방점이 찍히기 때문에 이 경우 투자자로서는 손실이 좀 더 커질 가능성도 배제할 수 없다.

앞서 트리아논 펀드는 지난 2018년 총 3천700억원 규모로 설정돼 공모펀드(1868억)와 사모펀드(1835억원)로 나뉘어 자금이 모집됐다. 주로 사모펀드는 기관, 공모펀드는 개인 투자자 위주로 판매됐다.